Ratgeber · Immobilie & Erbschaft
Ein Erbe ist Abschied und Verantwortung zugleich. Dieser Ratgeber ordnet, was jetzt zählt – Fristen, Steuern, Erbengemeinschaft und die Frage: behalten, vermieten oder verkaufen? Ruhig erklärt, ohne Amtsdeutsch.
Zum Einstieg
Wenn eine Immobilie vererbt wird, treffen Trauer, Papierkram und Geld in denkbar kurzer Zeit aufeinander. Die gute Nachricht: Fast alles hat eine Frist, eine Regel und eine Lösung. Sechs Antworten vorab – alles Weitere im Detail darunter.
Mit dem Erbfall gehört Ihnen die Immobilie automatisch – samt Krediten, Mietverträgen und Pflichten (§ 1922 BGB). Das Grundbuch kommt später.
Nur sechs Wochen: Wer ein überschuldetes Erbe ausschlagen will, muss schnell prüfen (§ 1944 BGB).
Zwei Steuern, zwei Logiken: Die Erbschaftsteuer kennt hohe Freibeträge – die Spekulationssteuer rechnet mit der Frist des Erblassers weiter.
Das Finanzamt bewertet pauschal – und oft zu hoch. Ein Gutachten oder ein zeitnaher Verkaufspreis kann die Steuer real senken (§ 198 BewG).
In der Erbengemeinschaft geht ohne Einigkeit fast nichts – und jeder Miterbe kann notfalls die Teilungsversteigerung beantragen.
Das Grundbuch nicht vergessen: Binnen zwei Jahren ist die Umschreibung auf die Erben gebührenfrei.
Quellen: DIW Berlin; Deutsche Bank, „Erben und Vererben 2024“; Statistisches Bundesamt, Erbschaftsteuerstatistik 2024; § 1944 BGB
Der Anfang
Sie sind bereits Eigentümer. Mit dem Tod geht das Vermögen als Ganzes auf die Erben über – die Immobilie ebenso wie Kredite, Mietverträge und laufende Kosten (§ 1922 BGB). Einen Antrag braucht es dafür nicht, auch keinen Grundbucheintrag: Das Grundbuch wird durch den Erbfall „unrichtig“ und später berichtigt. Gibt es mehrere Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft – dazu unten mehr.
Erst prüfen, dann annehmen. Ein Erbe kann Schulden enthalten – und wer nicht reagiert, nimmt es automatisch an. Für die Ausschlagung bleiben nur sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall (§ 1944 BGB); erklärt wird sie beim Nachlassgericht oder über einen Notar (§ 1945 BGB). Die Faustregel: Erst einen Überblick über Immobilienwert, Kredite und Konten verschaffen – in den ersten drei Monaten dürfen Erben die Begleichung von Nachlassschulden ohnehin aufschieben (§ 2014 BGB). Und selbst nach der Annahme lässt sich die Haftung notfalls auf den Nachlass beschränken (Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz).
Der Erbschein ist oft verzichtbar. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag samt gerichtlicher Eröffnungsniederschrift vor, genügt das dem Grundbuchamt in aller Regel als Erbnachweis (§ 35 GBO) – und nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dürfen auch Banken nicht pauschal einen Erbschein verlangen (BGH, XI ZR 440/15). Gibt es nur ein handschriftliches oder gar kein Testament, führt am Erbschein meist kein Weg vorbei: Er kostet je nach Nachlasswert schnell vierstellig – bei 500.000 € rund 1.870 € plus Auslagen – und dauert regulär vier bis zwölf Wochen; nach einer Umfrage des Deutschen Anwaltvereins zieht sich das Verfahren in vier von zehn Fällen länger als sechs Monate. Deshalb: früh beantragen.
Anlaufstellen in Dresden
Nachlassgericht: Amtsgericht Dresden, Nachlassabteilung, Olbrichtplatz 1, 01099 Dresden – zuständig, wenn der letzte gewöhnliche Aufenthalt des Verstorbenen in Dresden lag. Grundbuchamt: ebenfalls beim Amtsgericht Dresden. Bodenrichtwerte: kostenfrei im Dresdner Themenstadtplan und sachsenweit über BORIS-SN; den Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses gibt es seit 2026 kostenfrei zum Download.
Fristen & Fenster
Kaum ein Rechtsgebiet arbeitet mit so vielen Uhren wie das Erbrecht: Manche laufen ab dem Todestag, manche ab Kenntnis, eine sogar schon seit dem Kauf durch den Erblasser. Sechs Fristen entscheiden über Geld – hier sind sie in einer Übersicht.
Ab Kenntnis vom Erbfall bleiben sechs Wochen für die Ausschlagung (§ 1944 BGB). Wer nichts tut, nimmt das Erbe an – mit allen Rechten und Schulden.
Der Erwerb ist dem Erbschaftsteuer-Finanzamt formlos anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Gehört Grundbesitz zum Erbe, gilt die Pflicht praktisch immer – auch bei notariellem Testament.
Wer die Steuerbefreiung für das selbst genutzte Zuhause des Erblassers will, muss „unverzüglich“ einziehen – nach der BFH-Rechtsprechung heißt das im Regelfall: binnen sechs Monaten (BFH, II R 37/16).
Die Umschreibung auf die Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (GNotKG). Danach wird die volle Gebühr fällig.
Hat der Voreigentümer sein Ein- oder Zweifamilienhaus selbst bewohnt, müssen neue Eigentümer – auch Erben – binnen zwei Jahren nachrüsten: oberste Geschossdecke dämmen, über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel austauschen (§§ 47, 72 f. GEG).
Die Spekulationsfrist läuft seit dem Kauf durch den Erblasser weiter; die Familienheim-Frist beginnt erst mit dem Erbfall und verlangt zehn Jahre Selbstnutzung. Zwei Regeln, die ständig verwechselt werden – Details in den Steuer-Kapiteln.
Keine dieser Fristen ist Schikane – aber jede kostet Geld, wenn sie verstreicht. Wer die Immobilienfrage früh klärt, nimmt fast allen davon den Druck.
Gemeinsam erben
Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, gehört die Immobilie allen zusammen – niemandem ein Zimmer, niemandem ein Stockwerk, allen alles. Diese Gesamthandsgemeinschaft ist auf Auflösung angelegt, nicht auf Dauer. Genau daran scheitern viele.
Die Spielregeln: Die Verwaltung steht allen gemeinschaftlich zu. Über Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung – Reparaturen, Versicherung, eine marktgerechte Vermietung – entscheidet die Mehrheit nach Erbteilen; wesentliche Veränderungen brauchen Einstimmigkeit, notwendige Erhaltungsmaßnahmen darf jeder allein veranlassen (§ 2038 BGB). Verkauft werden kann die Immobilie nur von allen gemeinsam (§ 2040 BGB). Die laufenden Kosten tragen die Miterben anteilig nach ihren Quoten – und wer das geerbte Haus allein bewohnt, schuldet den anderen ab dem Verlangen einer Neuregelung eine Nutzungsentschädigung.
Fünf Wege aus der Gemeinschaft – geordnet von einvernehmlich bis eskaliert:
Der wirtschaftlich beste Weg: Die Immobilie geht zum Marktpreis an den Meistbietenden, der Erlös wird nach Erbquoten verteilt, die Gemeinschaft ist beendet. Jeder erhält denselben Preis zur selben Zeit – das nimmt der Wertfrage jede Schärfe.
Die Erben teilen den Nachlass vertraglich auf – wer die Immobilie übernimmt, zahlt die anderen aus. Sobald ein Grundstück übertragen wird, gehört der Vertrag zum Notar (§ 311b BGB). Grundlage jeder fairen Auszahlung: ein realistischer Verkehrswert.
Der „dritte Weg“: Ein Miterbe verzichtet gegen Abfindung auf seine Erbenstellung, sein Anteil wächst den übrigen an. Von der Rechtsprechung anerkannt und selbst dann formfrei möglich, wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört – schnell, günstig, aber beratungsbedürftig.
Wer aussteigen will, kann seinen gesamten Erbteil notariell an Dritte verkaufen (§ 2033 BGB). Die Miterben haben dann zwei Monate ein Vorkaufsrecht (§§ 2034 f. BGB). Aufkäufer zahlen allerdings selten den vollen Wert – der Ausstieg kostet.
Der letzte Ausweg: Jeder Miterbe kann sie beim Amtsgericht beantragen, ganz gleich wie klein sein Anteil ist (§ 180 ZVG). Das Verfahren dauert häufig ein Jahr und länger, kostet oft mehrere Tausend Euro – und der Zuschlag liegt regelmäßig deutlich unter dem am freien Markt erzielbaren Preis. Ernüchternd obendrein: Versteigert wird nur die Immobilie in Geld – die Erbengemeinschaft besteht am Erlös fort, verteilt wird erst, wenn sich alle einig sind. Wie das Verfahren abläuft, beschreibt unser Ratgeber zur Immobilie bei Scheidung – dort droht es Ex-Ehepaaren genauso.
Schnell-Check: Welcher Weg passt zu Ihrer Erbengemeinschaft?
Frage 1 von 2
Sind Sie Alleinerbe?
Frage 2 von 2
Sind sich alle Miterben einig?
Formfrei möglich – braucht einen Verkehrswert, den alle akzeptieren.
Notariell, mit zweimonatigem Vorkaufsrecht der Miterben – meist mit Abschlag.
Mediation oder ein neutraler Dritter – oft der günstigste Weg zurück an einen Tisch.
Jeder Miterbe kann sie beantragen – dauert häufig über ein Jahr, Erlös regelmäßig deutlich unter Marktwert.
Unser Standpunkt
Nach mehr als 300 begleiteten Verkäufen wissen wir: Die teuersten Erbschaften sind die, über die zu lange gestritten wird. Während die Einigung wartet, laufen die Kosten, das Haus altert, und aus Geschwistern werden Streitparteien. Ein neutraler Marktpreis beendet die meisten Diskussionen – beim Verkauf erhält jeder Miterbe denselben Preis zur selben Zeit. Und wer auszahlen oder behalten will, verhandelt mit einem echten Marktwert fairer als mit zwei Gutachten.
Vincent Benisch, Geschäftsführer Benisch Immobilien
Steuern I
Die Erbschaftsteuer trifft längst nicht jeden: Ehepartner haben einen Freibetrag von 500.000 €, Kinder 400.000 € – und zwar je Elternteil –, Enkel 200.000 € (bzw. 400.000 €, wenn der vermittelnde Elternteil verstorben ist), Eltern 100.000 €. Erst darüber wird der Erwerb besteuert: in Steuerklasse I mit 7 bis 30 Prozent, für Geschwister, Nichten und Neffen (Klasse II) mit 15 bis 43 Prozent, für Nichtverwandte (Klasse III) mit 30 bis 50 Prozent (§§ 16, 19 ErbStG). Ehepartner und Kinder erhalten zusätzlich Versorgungsfreibeträge (§ 17 ErbStG). Viele Erbfälle bleiben so komplett steuerfrei – wie es bei Ihnen aussieht, zeigt der Rechner im nächsten Abschnitt.
Wer als Ehepartner oder Kind die selbst bewohnte Wohnung des Erblassers erbt und selbst einzieht, zahlt darauf keine Erbschaftsteuer – beim Ehepartner ohne Wertgrenze, bei Kindern bis 200 Quadratmeter Wohnfläche (darüber anteilig; § 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG). Die zwei Haken: Erstens muss der Einzug „unverzüglich“ erfolgen – nach der BFH-Rechtsprechung im Regelfall binnen sechs Monaten (II R 37/16). Zweitens gilt eine Zehnjahresbindung: Wer vorher verkauft, vermietet oder auszieht, verliert die Befreiung rückwirkend und vollständig – es sei denn, zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit oder schwere Erkrankung machen die Selbstnutzung unzumutbar (BFH, II R 18/20). Ein Verkauf im neunten Jahr kann so zur teuersten Entscheidung des Jahrzehnts werden – vorher rechnen.
Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien setzt das Finanzamt nur mit 90 Prozent ihres Werts an (§ 13d ErbStG). Und wer die Steuer nur zahlen könnte, indem er die Wohnimmobilie verkauft, kann sie sich bis zu zehn Jahre stunden lassen – bei Erwerben von Todes wegen sogar zinslos (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Ein Notverkauf allein wegen der Steuer ist also fast nie nötig.
Das Finanzamt besichtigt Ihre Immobilie nicht. Es bewertet nach typisierten Verfahren (§§ 182 ff. BewG) – und seit der Reform durch das Jahressteuergesetz 2022 fallen diese Werte spürbar höher aus: längere Gesamtnutzungsdauer, niedrigere Liegenschaftszinssätze, neue Sachwert- und Regionalfaktoren. Individuelles bleibt dabei außen vor – Sanierungsstau, Feuchtigkeit, ungünstige Grundrisse. Wie eine Immobilienbewertung grundsätzlich funktioniert – und warum der Blick auf den Markt zu anderen Ergebnissen kommt als typisierte Verfahren –, erklärt unser Ratgeber. Die gute Nachricht: In Dresden liegen dem Verfahren vergleichsweise gute örtliche Daten der Gutachterausschüsse zugrunde – und vor allem lässt sich der Bescheid widerlegen. § 198 BewG akzeptiert zwei Nachweise für einen niedrigeren Wert: das Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses – und einen tatsächlich erzielten Kaufpreis, der binnen eines Jahres vor oder nach dem Stichtag zustande kommt. Im Klartext: Ein zeitnaher, marktgerecht verhandelter Verkauf ist zugleich der günstigste Beweis gegen eine zu hohe Steuer. Wichtig: Gegen den Feststellungsbescheid bleibt nur ein Monat Einspruchsfrist. Und denken Sie an die Anzeigepflicht – der Erwerb ist dem Finanzamt binnen drei Monaten formlos zu melden (§ 30 ErbStG); bei Immobilien gilt das praktisch immer.
Rechner
Verwandtschaftsgrad, Immobilienwert, übriges Erbe – mehr braucht es nicht für eine erste Einordnung. Der Rechner zeigt Freibetrag, Steuersatz und die überschlägige Steuer – direkt im Browser, ohne dass Ihre Eingaben übertragen werden.
Keine Erbschaftsteuer:Ihr Erwerb liegt unter dem Freibetrag.
Geschätzte Erbschaftsteuer
0 €
Übrigens: Ziehen Sie selbst ein, kann das Familienheim komplett steuerfrei bleiben – Details im Kapitel oben.
Vereinfachte Beispielrechnung: ohne Härteausgleich (§ 19 Abs. 3 ErbStG), Versorgungsfreibeträge, Nachlassverbindlichkeiten und Kostenpauschalen; Familienheim-Befreiung nicht berücksichtigt. Ersetzt keine Steuerberatung – Ihre Eingaben verlassen Ihren Browser nicht.
Die wichtigste Stellgröße jeder Rechnung ist der Verkehrswert – und genau der ist bei geerbten Immobilien oft unklar. Wir ermitteln ihn kostenlos: datenbasiert, mit Vor-Ort-Termin und denselben Zahlen für alle Miterben.
Steuern II
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie gilt die angenehmste Regel des Steuerrechts: Sie treten in die Fußstapfen des Erblassers. Die zehnjährige Spekulationsfrist beginnt nicht neu, sondern läuft seit dessen Kauf weiter – die Erbschaft selbst ist keine Anschaffung (§ 23 EStG). Hatte der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, geerbt oder selbst gebaut, ist Ihr Verkauf von vornherein steuerfrei.
Auch die Eigennutzung wird vererbt: Hat der Erblasser die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt – oder tun Sie es –, bleibt der Verkauf ebenfalls steuerfrei. Nur wer eine vermietete Immobilie erbt, deren Kauf noch keine zehn Jahre zurückliegt, muss den Gewinn versteuern; steuerfrei bleibt er bis zur Freigrenze von 1.000 € pro Jahr.
Zwei Sonderfälle verdienen einen zweiten Blick. Erstens: Wer Miterben ihre Erbanteile abkauft und die Immobilie später verkauft, tätigt nach neuer BFH-Rechtsprechung insoweit kein privates Veräußerungsgeschäft – der Erbanteilskauf ist keine anteilige Anschaffung des Grundstücks (BFH, Urteil vom 26.09.2023, IX R 13/22; viele ältere Ratgeber behaupten noch das Gegenteil). Zweitens: Wird bei der Erbauseinandersetzung eine Ausgleichszahlung über die eigene Quote hinaus geleistet, kann insoweit ein teilentgeltlicher Erwerb mit neuer Zehnjahresfrist entstehen. Beide Konstellationen gehören vor der Unterschrift zum Steuerberater.
Nicht verwechseln: die zwei Zehn-Jahres-Regeln
Die Entscheidung
Emotional oft der naheliegendste Weg – und steuerlich der privilegierteste: Als Ehepartner oder Kind kann das Familienheim komplett erbschaftsteuerfrei bleiben (Abschnitt oben). Ehrlich prüfen sollten Sie dreierlei: ob das Haus zu Ihrem Leben passt, was Unterhalt und GEG-Pflichten kosten – und ob Sie die Zehnjahresbindung wirklich durchhalten. Ein Umzug im Jahr sieben kann teurer werden als jeder Makler.
Sinnvoll, wenn der Zustand stimmt, die Lage trägt und Sie Vermieter sein wollen – mit allem, was dazugehört: Verwaltung, Instandhaltung, Mietrecht. Steuerlich hilft der Zehn-Prozent-Abschlag für vermieteten Wohnraum (§ 13d ErbStG); die Abschreibung des Erblassers führen Sie allerdings nur fort – bei alten Objekten bleibt davon wenig übrig. In der Erbengemeinschaft gilt: Vermieten bindet alle aneinander, jede Entscheidung braucht Mehrheiten. Wie sich Miete und Kaufpreise in Ihrem Stadtteil verhalten, zeigen unsere Dresdner Stadtteilprofile.
Der klarste Schnitt – und bei geerbten Immobilien oft auch der steuerlich klügste: Dank der Erblasser-Frist ist der Gewinn meist steuerfrei, und ein zeitnaher, marktgerechter Verkaufspreis kann zugleich eine überhöhte Finanzamts-Bewertung widerlegen (§ 198 BewG). In der Erbengemeinschaft ist der Verkauf fast immer der Weg mit dem wenigsten Streit: Jeder erhält seinen Anteil sofort, niemand bleibt gebunden. Ein Versprechen machen wir dabei nicht: dass jeder Zeitpunkt der beste sei. Was Ihr Objekt heute wert ist, klärt eine ehrliche Bewertung – nicht der Kalender. Wie der Verkauf im Einzelnen abläuft – von den Unterlagen bis zum Notar –, zeigt unser Ratgeber zum Immobilienverkauf.
| Kriterium | Selbst einziehen | Vermieten | VerkaufenBei Miterben meist am klarsten |
|---|---|---|---|
| Liquidität | Keine – das Kapital bleibt im Haus gebunden | Laufende Miete, Kapital bleibt gebunden | Voller Erlös sofort – Miterben und Pflichtteile auszahlbar |
| Steuern | Familienheim ggf. komplett steuerfrei – zehn Jahre Bindung | 10-%-Abschlag (§ 13d ErbStG); AfA nur fortgeführt; späterer Verkauf ggf. steuerpflichtig | Dank Erblasser-Frist oft steuerfrei; zeitnaher Preis kann den Finanzamts-Wert widerlegen (§ 198 BewG) |
| Aufwand | Umzug, Unterhalt, ggf. Sanierungspflichten | Verwaltung, Instandhaltung, Mietrecht – dauerhaft | Einmalig – mit Makler überschaubar |
| In der Erbengemeinschaft | Schwierig: Einer nutzt, alle besitzen | Patt-Gefahr: Jede Entscheidung braucht Mehrheiten | Meist am klarsten: Jeder erhält seinen Anteil sofort |
| Bindung danach | Zehn Jahre Selbstnutzung fürs Familienheim | Langfristig aneinander gebunden | Keine – sauberer Schnitt |
Pflichten
Ein geerbtes Haus ist häufig ein älteres Haus – und mit dem Eigentümerwechsel enden Bestandsschutz-Privilegien. Hatte der Voreigentümer sein Ein- oder Zweifamilienhaus seit Februar 2002 selbst bewohnt, war er von zwei Nachrüstpflichten befreit. Für Sie als Erben gilt diese Ausnahme nicht: Binnen zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang müssen die oberste Geschossdecke (oder das Dach) gedämmt und über 30 Jahre alte Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel ausgetauscht werden (§§ 47, 72, 73 GEG); Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen. Bei Verkauf oder Neuvermietung ist außerdem ein Energieausweis Pflicht – spätestens zur Besichtigung (§ 80 GEG). Was das GEG grundsätzlich verlangt – vom Heizungstausch bis zur Förderung –, erklärt unser Ratgeber zum Gebäudeenergiegesetz.
Beim Heizungstausch hat sich 2026 Grundsätzliches getan: Der Bundestag hat am 10. Juli 2026 beschlossen, die 65-Prozent-Erneuerbaren-Pflicht für neue Heizungen zu streichen; stattdessen sollen neue Öl- und Gasheizungen schrittweise klimaneutrale Brennstoffe beimischen. Das Inkrafttreten stand bei Redaktionsschluss noch aus – wer jetzt vor der Heizungsfrage steht, sollte den aktuellen Stand prüfen. Unverändert bleibt: Fossile Kessel dürfen längstens bis Ende 2044 laufen.
Unser Rat vor jeder großen Investition: erst rechnen, dann sanieren. Nicht jede Maßnahme holt ihre Kosten beim Verkauf wieder herein – und für manche Käufergruppe, die ohnehin kernsaniert, ist der unrenovierte Zustand kein Makel, sondern Verhandlungsbasis. Eine ehrliche Bewertung zeigt, welche Investition sich für Ihr Objekt lohnt und welche nicht.
Gut zu wissen
Ein eingetragener Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht besteht nach dem Erbfall unverändert fort – Sie erben belastetes Eigentum. Verkaufen dürfen Sie trotzdem; der Käufer übernimmt die Belastung, was den Preis je nach Alter des Berechtigten deutlich mindert. Mit dem Tod des Berechtigten erlischt das Recht (§ 1061 BGB) und wird mit der Sterbeurkunde im Grundbuch gelöscht – oft die einfachste Wertsteigerung, die eine Erbimmobilie erleben kann.
Als Erbe treten Sie automatisch in bestehende Mietverträge ein – ein Sonderkündigungsrecht haben Sie nicht; gekündigt werden kann nur mit den normalen Gründen wie Eigenbedarf (§ 573 BGB). Anders herum: Stirbt der Mieter, dürfen Eintrittsberechtigte übernehmen – tritt niemand ein, können sowohl Mieterben als auch Vermieter binnen eines Monats außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§§ 563 f. BGB). Verkauft wird eine vermietete Immobilie mit laufendem Vertrag – meist mit Abschlag, dafür winken der Steuerabschlag nach § 13d ErbStG und Käufer aus dem Anlegersegment.
Kredit und Grundschuld sterben nicht mit: Die Bank kann die Raten von den Erben verlangen, die Grundschuld bleibt im Grundbuch. Wer verkauft, löst das Darlehen ab – gegebenenfalls gegen Vorfälligkeitsentschädigung; ist die Frist der Zinsbindung fast um, lohnt der Blick auf das Kündigungsrecht nach zehn Jahren. Droht der Nachlass insgesamt ins Minus zu rutschen: ausschlagen (sechs Wochen!) oder die Haftung per Nachlassverwaltung bzw. Nachlassinsolvenz auf den Nachlass beschränken – das eigene Vermögen bleibt dann geschützt.
Enterbte nächste Angehörige erhalten den Pflichtteil: die Hälfte des gesetzlichen Erbteils – als reinen Geldanspruch, nicht als Anteil am Haus. Verjährung: drei Jahre ab Kenntnis. Steckt das Vermögen fast vollständig in der Immobilie, muss für die Auszahlung oft beliehen oder verkauft werden; bei unbilliger Härte kommt eine Stundung in Betracht (§ 2331a BGB). Auch hier beginnt jede saubere Lösung mit demselben Schritt: einem belastbaren Verkehrswert.
Aus der Praxis
Wer bei einem womöglich überschuldeten Nachlass untätig bleibt, nimmt ihn automatisch an – samt aller Schulden. Die Ausschlagungsfrist läuft ab Kenntnis, nicht ab Bequemlichkeit.
Besser: Sofort einen Kassensturz des Nachlasses machen – im Zweifel binnen sechs Wochen ausschlagen oder die Haftung beschränken.
Das Finanzamt bewertet pauschal – Sanierungsstau und Mängel Ihrer Immobilie kennt es nicht. Wer den Feststellungsbescheid einfach abheftet, zahlt Erbschaftsteuer auf einen Wert, den es am Markt womöglich nie gegeben hätte.
Besser: Binnen der Monatsfrist Einspruch prüfen – § 198 BewG akzeptiert ein Gutachten oder einen zeitnahen Verkaufspreis als Gegenbeweis.
Zu spät eingezogen oder vor Ablauf der zehn Jahre ausgezogen – und die komplette Steuerbefreiung entfällt rückwirkend. Das kann sechsstellig werden.
Besser: Binnen sechs Monaten einziehen, die Zehnjahresbindung ernst nehmen – und vor einem vorzeitigen Auszug die „zwingenden Gründe“ anwaltlich prüfen lassen.
Zwei Jahre nach dem Erbfall endet die Gebührenfreiheit der Grundbuchberichtigung, nach drei Monaten die Frist für die Anzeige beim Finanzamt. Beides wird gern vergessen – beides kostet.
Besser: Anzeige ans Finanzamt sofort, Grundbuchantrag früh stellen – auch wenn der Erbschein noch dauert.
Solange die Erbengemeinschaft ringt, laufen Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung weiter – und das Haus wird dabei nicht jünger. Am Ende steht oft die Teilungsversteigerung, die regelmäßig deutlich weniger bringt als der freie Verkauf.
Besser: Früh einen neutralen Verkehrswert einholen – die meisten Konflikte sind in Wahrheit Wertkonflikte.
Ein unbewohntes Haus kostet weiter – Grundsteuer, Energie, Versicherung – und altert schneller, als man denkt. Viele Versicherer verlangen zudem die Meldung von Leerstand, sonst wackelt der Schutz.
Besser: Zügig entscheiden: einziehen, vermieten oder verkaufen – und den Leerstand der Versicherung melden.
So arbeiten wir
Eine Erbimmobilie zu verkaufen heißt fast immer: mehrere Eigentümer, viel Papier, wenig Zeit – und Emotionen, die mitverhandeln. Unsere Aufgabe ist, daraus einen geordneten Prozess zu machen, dem alle vertrauen können. Wie wir ein Haus in Dresden verkaufen, eine Eigentumswohnung in Dresden verkaufen, ein geerbtes Mehrfamilienhaus in Dresden verkaufen oder eine geerbte Villa verkaufen in Dresden – mit eigener Vermarktung statt bloßem Inserat –, sehen Sie auf den eigenen Seiten dazu.
Kostenlose Wertermittlung mit Marktanalyse und Vor-Ort-Termin. Alle Miterben erhalten dieselben Zahlen und dieselbe Herleitung – als Basis für Auszahlung, Steuer-Check und Verkaufsentscheidung.
Wir sagen Ihnen, welche Dokumente fehlen, und unterstützen bei der Beschaffung – vom Grundbuchauszug bis zum Energieausweis. Den Zustand der Immobilie nehmen wir auf, wie er ist: Auch unrenoviert lässt sich gut verkaufen, wenn die Geschichte stimmt.
Home Staging, professionelle Fotos, Drohnenaufnahmen, 3D-Rundgang – und je nach Objekt eine eigene Landingpage mit Werbeanzeigen. Auf Wunsch diskret, ohne öffentliches Portal-Inserat. Alle Miterben sehen im Verkaufs-Dashboard jederzeit denselben Stand: jede Anfrage, jede Besichtigung, jedes Gebot.
Wir verhandeln mit bonitätsgeprüften Interessenten, koordinieren den Kaufvertrag – alle Miterben unterschreiben beim Notar – und begleiten bis zur Übergabe. Die Verteilung des Erlöses nach Erbquoten wird im Vertrag eindeutig geregelt.
Vincent Benisch
Geschäftsführer · Immobilienmakler (IHK)
Erbimmobilien sind bei uns Chefsache – Sie erreichen uns auch abends und am Wochenende.
Tipp: Manche Auszüge brauchen bei Ämtern und Gerichten Wochen – fordern Sie sie früh an. Bei der Beschaffung unterstützen wir Sie.
Kostenlose Wertermittlung
Online-Rechner nennen in Sekunden eine Zahl – und übersehen fast alles, was den Preis wirklich bestimmt. Wir bewerten datenbasiert und vor Ort: keine geschönte Zahl, sondern eine realistische Preisspanne, mit der Sie planen können.
Kostenlos & unverbindlich · Rückmeldung in 24 h · Dresden, Radebeul, Freital, Pirna & Meißen
Häufige Fragen
Kurz und direkt beantwortet – jede Antwort beginnt mit dem Wesentlichen.
Verschaffen Sie sich zuerst einen Überblick: Testament oder gesetzliche Erbfolge, Wert der Immobilie, Schulden im Nachlass. Innerhalb von sechs Wochen können Sie ausschlagen (§ 1944 BGB), innerhalb von drei Monaten müssen Sie den Erwerb dem Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG). Danach: Grundbuch berichtigen lassen – binnen zwei Jahren gebührenfrei – und in Ruhe entscheiden, ob Sie einziehen, vermieten oder verkaufen.
Es gibt zwei getrennte Steuern: Die Erbschaftsteuer fällt nur an, wenn Ihr Erwerb über dem persönlichen Freibetrag liegt – bei Kindern sind das 400.000 € je Elternteil. Die Spekulationssteuer betrifft nur den Verkauf: Sie greift, wenn der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft hatte und weder er noch Sie sie zuletzt selbst bewohnt haben.
Oft: null. Ehepartner haben 500.000 € Freibetrag, Kinder 400.000 € je Elternteil, Enkel 200.000 €. Nur der Erwerb darüber wird besteuert – in Steuerklasse I mit 7 bis 30 Prozent, für Geschwister und Nichtverwandte deutlich höher. Das selbst genutzte Familienheim kann für Ehepartner und Kinder sogar komplett steuerfrei bleiben.
In den meisten Fällen sofort: Die zehnjährige Spekulationsfrist läuft seit dem Kauf durch den Erblasser – ist sie abgelaufen, ist Ihr Verkauf steuerfrei. Gleiches gilt, wenn der Erblasser oder Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Eine erste Einordnung der Erbschaftsteuer liefert unser Rechner oben.
Es gibt zwei verschiedene: Die Spekulationsfrist (§ 23 EStG) läuft seit dem Kauf durch den Erblasser und endet automatisch – danach ist der Verkauf einkommensteuerfrei. Die Familienheim-Bindung (§ 13 ErbStG) beginnt erst mit dem Erbfall: Wer die Erbschaftsteuer-Befreiung nutzt, muss zehn Jahre selbst darin wohnen, sonst wird nachversteuert. Die beiden werden ständig verwechselt – und das wird teuer.
Pauschal, nach typisierten Verfahren – ohne Besichtigung und seit 2023 mit tendenziell höheren Werten. Zustand, Sanierungsstau und Besonderheiten bleiben außen vor. Sie können den Wert aber widerlegen: mit einem qualifizierten Gutachten oder einem tatsächlichen Verkaufspreis binnen eines Jahres vor oder nach dem Stichtag (§ 198 BewG). Wichtig: Gegen den Bescheid bleibt nur ein Monat Einspruchsfrist.
Ja – wenn ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit gerichtlicher Eröffnungsniederschrift vorliegt. Das genügt dem Grundbuchamt als Erbnachweis (§ 35 GBO), und auch Banken dürfen dann nicht pauschal einen Erbschein verlangen (BGH, XI ZR 440/15). Nur bei handschriftlichem oder fehlendem Testament führt am Erbschein meist kein Weg vorbei – dann früh beantragen, das Verfahren kann Monate dauern.
Ja, das Grundbuch muss berichtigt werden – und das lohnt schnell zu erledigen: Geht der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt ein, ist die Umschreibung gebührenfrei. Danach kostet sie die volle Gebühr nach dem Immobilienwert. Verkaufen können Sie übrigens auch schon vor der Umschreibung – der Erbnachweis genügt.
Erst verhandeln, dann strukturieren: Sie können den Unwilligen auszahlen (Abschichtung), Ihren eigenen Erbteil notariell verkaufen – die Miterben haben zwei Monate Vorkaufsrecht – oder vermitteln lassen. Als letztes Mittel kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen; sie dauert aber häufig über ein Jahr und bringt regelmäßig deutlich weniger als der freie Verkauf. Die meisten Blockaden lösen sich, sobald ein neutraler Verkehrswert auf dem Tisch liegt.
Grundformel: Verkehrswert minus Schulden, geteilt nach Erbquoten. Entscheidend ist ein Wert, den alle akzeptieren – sonst verhandeln Sie über Gefühle statt über Zahlen. Die Auszahlung selbst ist keine Schenkung; wird allerdings mehr übernommen, als der eigenen Quote entspricht, kann steuerlich ein teilentgeltlicher Erwerb entstehen – das vorher prüfen lassen.
Teilweise ja: Nach dem Eigentümerwechsel verlangt das GEG binnen zwei Jahren die Dämmung der obersten Geschossdecke und den Austausch über 30 Jahre alter Konstanttemperaturkessel, wenn der Voreigentümer sein Ein- oder Zweifamilienhaus selbst bewohnt hat. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen. Vor größeren freiwilligen Sanierungen gilt: erst rechnen – nicht jede Investition kommt beim Verkauf zurück.
Vermieten lohnt, wenn Zustand und Lage stimmen und Sie den Aufwand wollen – steuerlich hilft der Zehn-Prozent-Abschlag für vermieteten Wohnraum. Verkaufen ist meist die klarere Lösung, wenn mehrere Erben beteiligt sind, Sanierungen anstehen oder Kapital gebraucht wird – zumal der Gewinn dank der Erblasser-Frist oft steuerfrei bleibt. Die ehrliche Antwort beginnt mit zwei Zahlen: erzielbare Miete und erzielbarer Preis.
Ihre Frage war nicht dabei?
Kostenlose Wertermittlung anfordern