Ratgeber · Immobilienbewertung
Verfahren, Wertfaktoren, Kosten – und die ehrliche Antwort auf die Frage, wer Ihre Immobilie eigentlich bewerten sollte. Der komplette Ratgeber vom Makler aus Dresden.
Überblick
Der Verkehrswert ist der nüchterne Marktpreis (§ 194 BauGB) – nicht der Wunschpreis aus dem Portal und nicht die Summe Ihrer Investitionen.
Drei Wege, drei Preisschilder: Online-Rechner (kostenlos, grob), Makler-Bewertung (kostenlos, vor Ort), Sachverständigen-Gutachten (0,5–1,5 % des Werts, gerichtsfest).
Zustand und Energieklasse entscheiden heute mit: Zwischen bester und schlechtester Energieklasse liegen bei Wohnungen inzwischen rund 25 Prozentpunkte Preisunterschied.
Die ehrlichste Zahl ist eine Spanne. Ohne Besichtigung ist jede centgenaue Wertangabe Scheingenauigkeit – im Praxistest wichen Online-Rechner bei derselben Wohnung um 6 bis 18 Prozent ab.
Fürs Finanzamt und vor Gericht zählt nur das Gutachten zertifizierter Sachverständiger – oder ein echter, zeitnaher Verkaufspreis (§ 198 BewG).
Amtliche Daten gibt es kostenlos: Bodenrichtwerte über BORIS Sachsen, Marktzahlen im Grundstücksmarktbericht des Dresdner Gutachterausschusses.
Quellen: ImmoWertV (Stand Juli 2026) · Honorarspannen: Marktübersicht mehrerer Sachverständigen-Anbieter 2026 · Energieklassen: ImmoScout24/Scout24, Angebotsdaten Q1 2021–Q4 2025 (02/2026)
Begriffe, die Geld wert sind
Wer zum ersten Mal „Was ist meine Immobilie wert?“ googelt, bekommt fünf verschiedene Antworten – und alle klingen amtlich. Tatsächlich meinen Banken, Finanzämter, Portale und Gutachter unterschiedliche Dinge, wenn sie von „Wert“ sprechen. Wer die Begriffe auseinanderhält, versteht jede spätere Zahl besser.
Die Leitwährung
Der Preis, der am Stichtag „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ erzielbar wäre – ohne Rücksicht auf persönliche Umstände oder Liebhaberei. So definiert ihn § 194 BauGB. Verkehrswert und Marktwert sind gesetzlich dasselbe; auf diesen Wert zielt jede seriöse Bewertung.
Der Wunsch
Die Zahl im Portal-Inserat ist eine Vermarktungsentscheidung des Verkäufers – kein Messwert. Was tatsächlich bezahlt wurde, steht nur in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, an die Notare jeden Kaufvertrag melden müssen (§ 195 BauGB).
Die Vorsicht der Bank
Der Wert, den Ihre Bank der Finanzierung zugrunde legt – bewusst konservativ, meist 10 bis 20 Prozent unter dem Marktpreis, denn er soll über die gesamte Kreditlaufzeit halten (§ 16 PfandBG). Kein Maßstab für den Verkauf.
Die Typisierung
Bei Erbschaft und Schenkung bewertet das Finanzamt nach Aktenlage – ohne Besichtigung, nach standardisierten Verfahren (§§ 177 ff. BewG). Zustand und Sanierungsstau bleiben oft unsichtbar; das Ergebnis fällt deshalb häufig zu hoch aus.
Die Wiederaufbau-Rechnung
Eine reine Rechengröße der Gebäudeversicherung: Was kostet der Wiederaufbau? Lage und Markt spielen keine Rolle – mit dem Verkehrswert hat diese Zahl nichts zu tun.
Dieser Ratgeber dreht sich um die erste Zahl – den Verkehrswert. Denn sie ist die Grundlage für alles Weitere: den Angebotspreis beim Verkauf, die Verhandlung mit dem Finanzamt, die faire Lösung in der Familie.
Was zählt – und was nicht
Welche Faktoren zählen, ist keine Geschmacksfrage – der Dresdner Gutachterausschuss weist in seiner Vergleichswertanalyse aus über 1.700 Wohnungsverkäufen genau vier signifikante Preisfaktoren nach: Wohnfläche, Bodenrichtwert, Baujahr beziehungsweise Sanierungsjahr und Wohnlage (Grundstücksmarktbericht 2026). Dahinter stehen die vier Familien, um die es hier geht: Lage, Zustand und Energie, Ausstattung, Rechte.
Makrolage und Mikrolage bestimmen das Grundniveau: Stadt und Region setzen den Rahmen (Arbeitsmarkt, Anbindung, Nachfrage), Straße und Viertel differenzieren ihn – Nahversorgung, Schulwege, ÖPNV, Lärm, Grün. Die ImmoWertV nennt die Lagemerkmale ausdrücklich als Grundstücksmerkmale der Wertermittlung. Den Boden-Anteil Ihres Werts können Sie sogar amtlich nachschlagen: Der Bodenrichtwert – ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter, den der Gutachterausschuss aus echten Kaufpreisen ableitet – ist über BORIS Sachsen kostenlos einsehbar; die Dresdner Werte wurden zuletzt im April 2026 aktualisiert. Wie sich die Preisniveaus über die Stadtteile verteilen, zeigt unsere Preiskarte für Dresden.
Die vielleicht wichtigste Marktverschiebung der letzten Jahre: Der bauliche und energetische Zustand hat gegenüber der Lage aufgeholt. Die Analysten von JLL stellten schon 2024 fest, dass die Preisabschläge nach Objektqualität inzwischen höher ausfallen können als die Abschläge nach Mikrolage. Der Grund ist einfach: Käufer rechnen die Sanierungskosten in ihr Gebot ein – und seit die energetischen Anforderungen steigen, tun sie das konsequent.
Was die Energieklasse am Angebotspreis ändert
Referenz: Klasse D = 0 %
Häuser
Wohnungen
Quelle: immowelt-Analyse von Kaufangeboten 2024 (veröffentlicht 03/2025), hedonisches Modell, Referenzklasse D. Angebotspreise, keine Kaufpreise. Mehrfamilienhäuser: JLL Q1 2024 – Abschlag G/H gegenüber A/A+ rund 25 %.
Auch die amtliche Wertermittlung gewichtet so: In der Modernisierungs-Punktetabelle der ImmoWertV (Anlage 2) bringen Dach- und Fassadendämmung je vier von maximal zwanzig Punkten – doppelt so viel wie ein neues Bad. Wer energetisch saniert, verlängert rechnerisch die Restnutzungsdauer seines Gebäudes und steigert den Wert doppelt: im Modell und am Markt. Eine Datenstudie von BuVEG und ImmoScout24 beziffert den durchschnittlichen Wertzuwachs energetischer Sanierung 2025 auf 23 Prozent (Angebotsdaten). Welche gesetzlichen Anforderungen und welche Förderung hinter den Energieklassen stehen, erklärt unser Ratgeber zum Gebäudeenergiegesetz.
Balkon, Stellplatz, Aufzug, Grundriss – hier wird es kleinteiliger, aber messbar: Ein Balkon verteuert Eigentumswohnungen im Schnitt um gut 6 Prozent (Angebotspreise, 42 Großstädte), im nahen Leipzig waren es sogar knapp 13 Prozent. Wichtiger als jedes Extra ist der Zuschnitt: Eine „wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung“ führt die ImmoWertV als eigenes Modernisierungselement – verwinkelte 110 Quadratmeter können weniger wert sein als kluge 95.
Was im Grundbuch (oder daneben) steht, kann mehr ausmachen als jede Küche: Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch mindert den Wert um den Barwert des Rechts – oft zusätzlich um einen Abschlag für die schwere Verkäuflichkeit. Beim Erbbaurecht drücken kurze Restlaufzeit und hoher Erbbauzins den Preis. Und Achtung in Sachsen: Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde (§ 83 SächsBO) – in Dresden lohnt die Auskunft vor jedem Verkauf. Ein Sonderfall mit zwei Gesichtern ist das Denkmal: Auflagen und Instandhaltung kosten, die Denkmal-AfA (§§ 7i, 10f EStG) macht sanierte Gründerzeithäuser für Kapitalanleger dafür besonders attraktiv – in Striesen, Blasewitz oder der Neustadt ein echter Marktfaktor.
Quellen: JLL (04/2024) · immowelt (03/2025) · BuVEG/ImmoScout24 (01/2026) · immowelt Balkon-Analyse (08/2024) – jeweils Angebotsdaten · ImmoWertV Anlagen 1–2 · § 83 SächsBO
So rechnen die Profis
Seit 2022 regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bundeseinheitlich, wie Verkehrswerte ermittelt werden. Sie kennt genau drei Verfahren – und eine oft übersehene Regel: Welches Verfahren passt, entscheiden Objektart und Datenlage im Einzelfall, nicht der Geschmack des Bewerters (§ 6 ImmoWertV). Seriöse Bewertungen kombinieren häufig mehrere Verfahren und begründen die Wahl.
| Kriterium | Vergleichswertverfahren§§ 24–26 | Ertragswertverfahren§§ 27–34 | Sachwertverfahren§§ 35–39 |
|---|---|---|---|
| Grundidee | Was haben vergleichbare Objekte tatsächlich gekostet? | Was wirft die Immobilie an Ertrag ab? Kurzformel: kapitalisierter Gebäudeertrag + Bodenwert. | Was kostet der Neubau heute – minus Alter, plus Boden, mal Marktfaktor? |
| Typisch für | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, unbebaute Grundstücke | Mehrfamilienhäuser, vermietete Objekte, Gewerbe | Eigengenutzte Ein-/Zweifamilienhäuser, Sonderobjekte |
| Datenbasis | Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, Vergleichsfaktoren, Bodenrichtwerte | Marktübliche Miete, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer | Normalherstellungskosten, Regionalfaktor, Alterswertminderung, Sachwertfaktor |
| Stärke | Am nächsten am echten Markt – die Marktlage steckt schon in den Vergleichspreisen | Bildet die Anleger-Logik ab: bezahlt wird die Rendite | Funktioniert auch ohne Vergleichs- und Ertragsdaten |
| Grenze | Braucht genug ähnliche, zeitnahe Verkäufe | Steht und fällt mit Miete und Zinssatz – kleine Änderung, große Wirkung | Baukosten sind nicht der Markt: Erst der Sachwertfaktor macht daraus einen Verkehrswert |
Ein Beispiel für die Logik des Vergleichswertverfahrens: Eine 80-Quadratmeter-Wohnung in einer Lage, in der vergleichbare Wohnungen zuletzt um 3.000 Euro je Quadratmeter erzielten, startet rechnerisch bei 240.000 Euro. Dann wird angepasst: Hochparterre statt drittes OG, Bad von 1998, dafür Balkon nach Süden – für jede Abweichung gibt es Zu- oder Abschläge, ehe der Marktwert steht. Genau diese Anpassung ist die eigentliche Arbeit; die Multiplikation davor kann jeder.
Beim Ertragswertverfahren zählt nicht der Quadratmeterpreis, sondern die Rendite: Aus der marktüblichen Jahresnettokaltmiete, den Bewirtschaftungskosten und dem Liegenschaftszinssatz ergibt sich der kapitalisierte Ertrag, dazu kommt der Bodenwert. So bewertet der Markt Anlageobjekte – und schon kleine Änderungen bei Miete oder Zins bewegen den Wert spürbar. Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen in Dresden möchte, verkauft deshalb vor allem seine Zahlen.
Der häufigste Irrtum betrifft das Sachwertverfahren: „Ich habe 650.000 Euro investiert, also ist das Haus so viel wert.“ Die ImmoWertV sieht das anders – der vorläufige Sachwert wird mit einem Sachwertfaktor an den Markt angepasst, den der Gutachterausschuss aus echten Kaufpreisen ableitet. Wie stark der wirkt, zeigt Dresden amtlich: Aus 263 Eigenheim-Verkäufen des Jahres 2025 ermittelte der Gutachterausschuss einen Sachwertfaktor-Median von 1,08 – mit einer Spanne von 0,62 bis 1,82. Dasselbe Haus, rechnerisch gleicher Sachwert, und der Markt zahlte mal ein Drittel weniger, mal achtzig Prozent mehr. Bei Villen und Liebhaberobjekten, für die es kaum Vergleichspreise gibt, entscheidet diese marktabhängige Anpassung besonders stark – für sie gibt es die eigene Seite zum Villa verkaufen in Dresden. Wie wir die Verfahren in der Praxis kombinieren, zeigt unsere Wertermittlungs-Seite.
Rechtsgrundlagen: §§ 6, 24–39 ImmoWertV · § 194 BauGB · §§ 193, 195 BauGB (Gutachterausschuss, Kaufpreissammlung) · Sachwertfaktoren: Grundstücksmarktbericht 2026 der Landeshauptstadt Dresden. Beispielrechnung fiktiv.
Die Do-it-yourself-Spanne
Sie können den Wert Ihrer Immobilie nicht centgenau selbst berechnen – aber Sie können ihn seriös eingrenzen. Mit kostenlosen, amtlichen Quellen kommen Sie erstaunlich weit. So gehen Sie vor:
Öffnen Sie BORIS Sachsen und lesen Sie den Bodenrichtwert Ihrer Zone ab – kostenlos, ohne Registrierung. Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt den Boden-Anteil. Merken Sie sich: Das ist ein Durchschnittswert der Zone, kein Preisschild für Ihr Grundstück.
Für Dresden und Umgebung haben wir die Quadratmeterpreise aller Stadtteile in der Preiskarte aufbereitet; die Hintergründe zu den Vierteln stehen in Dresden im Blick. Multiplizieren Sie den Quadratmeterpreis Ihrer Lage mit Ihrer Wohnfläche – das ist Ihr Startwert.
Suchen Sie in den Portalen drei bis fünf möglichst ähnliche Objekte (Lage, Baujahr, Fläche, Zustand). Aber deuten Sie die Zahlen korrekt: Sie sehen Angebotspreise, keine Kaufpreise. Objekte, die seit Monaten inseriert sind, markieren die Obergrenze dessen, was der Markt nicht bezahlt.
Jetzt kommt der Teil, den Online-Rechner nicht können: Wie alt sind Dach, Heizung, Fenster, Bäder? Welche Energieklasse steht im Ausweis? Ein sanierungsbedürftiges Haus der Klasse H spielt in einer anderen Liga als das modernisierte Nachbarhaus der Klasse B – die Marktdaten oben zeigen die Größenordnung.
Rechnen Sie Ihren angepassten Wert plus/minus zehn Prozent. Alles Genauere braucht den Blick vor Ort: Grundriss, Substanz, Rechte im Grundbuch, Mikrolage. Der Grundstücksmarktbericht des Dresdner Gutachterausschusses (seit 2026 kostenfrei) liefert die amtliche Gegenprobe zu jedem Portal.
Portale zeigen Angebote – der Gutachterausschuss misst beurkundete Kaufverträge. Die Durchschnittswerte aus 5.080 Dresdner Erwerbsvorgängen des Jahres 2025:
| Objektart | Ø-Kaufpreis 2025 | Veränderung zu 2024 |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung, Bestand (Weiterverkauf) | 2.705 €/m² | +4 % |
| Eigentumswohnung, Neubau-Erstverkauf | 6.460 €/m² | +11 % |
| Freistehendes Einfamilienhaus (ab Bj. 1992) | 4.470 €/m² · Ø 585.000 € | +5 % |
| Doppelhaushälfte (ab Bj. 1992) | 4.095 €/m² · Ø 515.000 € | −3 % |
| Reihenmittelhaus (ab Bj. 1992) | 3.660 €/m² · Ø 426.000 € | +12 % |
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025, veröffentlicht 04/2026, kostenfrei auf dresden.de). Durchschnittswerte voll auswertbarer Kauffälle des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs.
Auffällig: Die gängigen Portale nennen für Dresdner Bestandswohnungen Angebotspreise um die 2.900 Euro je Quadratmeter – amtlich bezahlt wurden im Schnitt 2.705 Euro. Die Differenz ist kein Widerspruch, sondern der Unterschied zwischen Wunsch und Beurkundung.
Diese Fünf-Schritte-Spanne genügt für die erste Orientierung: Lohnt das Nachdenken über einen Verkauf? Ist das Kaufangebot der Nachbarin realistisch? Sobald echtes Geld an der Zahl hängt – Verkauf, Erbauseinandersetzung, Scheidung –, ersetzen Sie die Selbstschätzung durch eine Bewertung mit Besichtigung.
Rechnen Sie selbst
Dieser Rechner macht genau das, was Schritt 2 bis 5 beschreiben – transparent und ohne Datenabfrage. Er liefert bewusst eine Spanne statt einer Punktzahl: Genauer geht es ohne Besichtigung seriös nicht.
Grobe Wertspanne
243.000 – 297.000 €
Warum eine Spanne? Weil Grundriss, Substanz, Grundbuch und Mikrolage erst vor Ort sichtbar werden – und im Praxistest selbst Profi-Portale bei derselben Wohnung um bis zu 18 Prozent auseinanderlagen.
Vereinfachtes Modell mit gerundeten Anhaltswerten auf Basis veröffentlichter Marktanalysen (Angebotsdaten; u. a. immowelt 03/2025, JLL 04/2024). Keine Wertermittlung im Sinne der ImmoWertV. Ihre Eingaben verlassen Ihren Browser nicht.
Die echte Zahl gibt es mit Besichtigung – kostenlos:
Kostenlose Wertermittlung anfragenOnline, Makler oder Gutachter
Es gibt drei Wege zum Immobilienwert – und alle drei haben ihre Berechtigung. Die richtige Frage ist nicht „Welcher ist der beste?“, sondern „Wofür brauche ich die Zahl?“. Danach entscheidet sich, ob die Antwort kostenlos sein darf oder gerichtsfest sein muss.
Hinter den Bewertungs-Tools der Portale und Banken stecken automatisierte Modelle, die überwiegend mit Angebotspreisen gefüttert werden – einer der großen Datenanbieter nennt selbst über zehn Millionen Angebots-, aber nur gut zwei Millionen Kaufpreise als Basis. Zustand, Modernisierung und Mikrolage sieht kein Algorithmus. Ein Praxistest eines Sachverständigenbüros (2025) zeigt die Folge: Bei ein und derselben, real für 365.000 Euro verkauften Wohnung lagen die Portale zwischen 6 und 18 Prozent daneben – bei Mehrfamilienhäusern wichen die Modelle teils über 50 Prozent ab.
Und „kostenlos“ stimmt nur halb: Das Ergebnis gibt es fast überall erst gegen Kontaktdaten und Werbe-Einwilligung – Verbraucherportale wie Finanztip benennen die Kontaktdaten offen als die eigentliche Währung dieser Angebote. Als anonyme erste Orientierung ohne Datenabgabe taugt stattdessen unsere Preiskarte – oder der Überschlagsrechner oben.
Ein guter Makler bewertet mit Besichtigung, echten Vergleichsdaten und Marktgefühl – als eigenständige Dienstleistung kostet so eine Einwertung laut ImmoScout24 etwa 250 bis 700 Euro, die meisten Makler bieten sie jedoch kostenlos an. Warum, gehört ehrlich gesagt: Die Bewertung ist unsere Bewerbung um Ihren Verkaufsauftrag. Für die Angebotspreis-Strategie beim Verkauf ist sie das Instrument der Wahl – vor Gericht und beim Finanzamt zählt sie dagegen nicht.
Ein Verkehrswertgutachten erstellen öffentlich bestellte und vereidigte (§ 36 GewO) oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige – eine der akkreditierten Zertifizierungsstellen, EIPOSCERT, sitzt übrigens in Dresden. Das Vollgutachten umfasst 60 bis 120 Seiten, prüft Grundbuch, Baulasten und Substanz, dauert üblicherweise zwei bis vier Wochen und kostet marktüblich 0,5 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts – bei einem 400.000-Euro-Haus also grob 2.000 bis 6.000 Euro. Zur Einordnung: Selbst die Justiz vergütet Immobilien-Sachverständige seit Juni 2025 mit 125 Euro pro Stunde (JVEG).
Das schlankere Kurzgutachten (je nach Anbieter etwa 500 bis 1.500 Euro) genügt für private Zwecke – etwa als gemeinsame Zahlenbasis in der Familie. Vor Gericht, gegenüber dem Finanzamt und beim Betreuungsgericht besteht dagegen nur das volle Verkehrswertgutachten. Wichtig fürs Finanzamt: § 198 BewG erkennt neben dem Gutachten auch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreis binnen eines Jahres vor oder nach dem Stichtag als Nachweis an – der echte Verkauf ist der stärkste Beweis von allen.
Startfrage
Wofür brauchen Sie den Wert?
Preiskarte, BORIS Sachsen und der Überschlagsrechner liefern eine ehrliche Spanne – anonym und kostenlos.
Kostenlose Einwertung mit Besichtigung und Marktdaten – daraus wird die Angebotspreis-Strategie.
Öbuv oder DIN-EN-ISO/IEC-17024-zertifiziert, 0,5–1,5 % des Werts – die einzige Zahl, die dort Bestand hat.
Verkauf schon geplant? Dann übernehmen wir das für Sie – so vermarkten wir Ihr Hausoder Ihre Wohnung in Dresden.
Unser Standpunkt
„Eine Bewertung ist so viel wert wie die Daten dahinter – und wie die Ehrlichkeit dessen, der sie ausspricht. Wir bewerten kostenlos, weil wir uns damit um Ihren Verkaufsauftrag bewerben. Gerade deshalb rechnen wir nichts schön: Ein zu hoher Wert schmeichelt beim Kaffee und rächt sich im Inserat – mit Monaten Wartezeit und einem schlechteren Erlös. Wenn ein Gutachter die bessere Adresse für Sie ist, sagen wir Ihnen das im ersten Gespräch.“
Vincent Benisch, Geschäftsführer Benisch Immobilien
Quellen: Praxistest Glaser Immobilienberatung (04/2025) · Finanztip (01/2026) · ImmoScout24 (2026) · Honorarspannen: Heid, CERTA, immoverkauf24, ImmoScout24 (2026) · JVEG Anlage 1 Nr. 7 (Stand 06/2025) · §§ 36 GewO, 198 BewG
Warum bewerten?
Ob eine kostenlose Einschätzung reicht oder ein Gutachten für 3.000 Euro nötig ist, entscheidet nicht die Immobilie – sondern der Anlass. Die sechs häufigsten:
Hier wird aus dem Verkehrswert die Angebotspreis-Strategie – die wichtigste Zahl des ganzen Projekts. Wer zu hoch startet, verkauft nachweislich langsamer und am Ende schlechter. Alles Weitere im Verkaufs-Ratgeber.
Das Finanzamt bewertet zuerst – typisiert, ohne Besichtigung, oft zu hoch. Dagegen helfen nur ein zertifiziertes Gutachten oder ein zeitnaher Verkaufspreis (§ 198 BewG). Die Details samt Steuer-Rechner stehen im Erbschafts-Ratgeber.
Für den Zugewinnausgleich zählt der Verkehrswert zu festen Stichtagen – einvernehmlich genügt eine gemeinsame Zahlenbasis, im Streit bestellt das Gericht einen Sachverständigen. Was wann gilt, klärt der Scheidungs-Ratgeber.
Die Bank rechnet mit dem Beleihungswert – bewusst vorsichtig, meist 10 bis 20 Prozent unter dem Marktpreis. Je mehr Eigenkapital den Abstand überbrückt, desto besser die Kondition. Ein Verkaufspreis-Maßstab ist diese Zahl nie.
Beim Kauf einer Vermietungsimmobilie bestimmt die Aufteilung des Preises auf Boden und Gebäude die jährliche Abschreibung. Der BFH verlangt das Verhältnis der Verkehrswerte – eine sauber begründete Aufteilung schon im Kaufvertrag spart später Streit mit dem Finanzamt.
Verkauft ein Betreuer, verlangt das Betreuungsgericht regelmäßig ein Verkehrswertgutachten (§ 1850 BGB). In der Zwangsversteigerung setzt das Gericht den Verkehrswert fest – er trägt die 5/10- und 7/10-Schutzgrenzen im ersten Termin.
Rechtsgrundlagen: § 198 BewG · §§ 1376, 1384 BGB · § 16 PfandBG · BFH IX R 26/19, IX R 12/14 · § 1850 BGB · §§ 74a, 85a ZVG. Rechtsstand: Juli 2026. Dieser Ratgeber informiert allgemein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Aus der Praxis
Portale zeigen, was Verkäufer sich wünschen – nicht, was Käufer zahlen. Die echten Kaufpreise kennt nur die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, an die Notare jeden Vertrag melden müssen.
Besser: Angebote als Obergrenze lesen – und die amtlichen Marktberichte als Realität.
Die 60.000-Euro-Küche, der Marmor im Bad: Was Sie ausgegeben haben, interessiert den Markt nur, soweit Käufer es bezahlen wollen. Genau dafür gibt es den Sachwertfaktor – er übersetzt Baukosten in Marktrealität, nach oben wie nach unten.
Besser: In Nutzungsdauer und Energie investieren – das honorieren Modell und Markt.
Sechs bis achtzehn Prozent Abweichung bei derselben Wohnung, über 50 Prozent bei Mehrfamilienhäusern: Algorithmen kennen weder Ihr Dach noch Ihr Grundbuch.
Besser: Online-Werte als das nehmen, was sie sind – ein grober Startpunkt, keine Entscheidungsgrundlage.
Dreißig Jahre Familiengeschichte stecken im Haus – aber § 194 BauGB ist unerbittlich: Der Verkehrswert gilt „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“.
Besser: Erinnerungen würdigen, Zahlen trennen. Das schützt vor dem Preis, den niemand zahlt.
Zehn Prozent draufschlagen, man kann ja runtergehen? Die Daten sagen: Marktgerecht angesetzte Objekte verkauften sich in 63 Tagen zum vollen Wert – zehn Prozent drüber hieß 281 Tage und 97 Prozent, zwanzig Prozent drüber 379 Tage und nur 85 Prozent.
Besser: Vom belastbaren Verkehrswert aus die Strategie bauen – nicht vom Wunsch.
Der Verkehrswert gilt zum Stichtag – nicht für immer. Zinsen, Energiepreise und Regulierung haben ganze Preisklassen binnen zwei, drei Jahren neu sortiert.
Besser: Vor jeder großen Entscheidung neu bewerten lassen – nicht die Zahl von 2021 recyceln.
Quellen: § 194, § 195 BauGB · Praxistest Glaser Immobilienberatung (04/2025) · Kreissparkasse Köln, Analyse von über 1.000 Verkäufen (2023)
So machen wir es
Unsere Wertermittlung kombiniert die drei normierten Verfahren mit dem, was keine Datenbank hat: Ortskenntnis aus über 300 verkauften Dresdner Immobilien und den Rückmeldungen von tausenden Kaufinteressenten.
Sie schicken uns die Eckdaten über das Formular – den Rest der Unterlagen besorgen wir auf Wunsch mit Ihrer Vollmacht.
Wir schauen uns an, was kein Algorithmus sieht: Substanz, Grundriss, Licht, Mikrolage, Modernisierungsstand.
Vergleichsdaten, Bodenrichtwerte, Ertragslogik – je nach Objekt kombinieren wir die passenden Verfahren und gleichen mit echten Dresdner Abschlüssen ab.
Sie bekommen den Wert mit Begründung und Spanne – und eine ehrliche Empfehlung, was er für Ihre Entscheidung bedeutet. Verkaufen müssen Sie deshalb nicht.
Vincent Benisch
Geschäftsführer · Immobilienmakler (IHK)
Bewertungen sind bei uns Chefsache – Sie erreichen uns auch abends und am Wochenende.
Kostenlose Wertermittlung
Online-Rechner nennen in Sekunden eine Zahl – und übersehen fast alles, was den Preis wirklich bestimmt. Wir bewerten datenbasiert und vor Ort: keine geschönte Zahl, sondern eine realistische Preisspanne, mit der Sie planen können.
Kostenlos & unverbindlich · Rückmeldung in 24 h · Dresden, Radebeul, Freital, Pirna & Meißen
Häufige Fragen
Kurze Antworten auf die Fragen, die uns bei Bewertungen am häufigsten erreichen.
Mit amtlichen und kostenlosen Quellen kommen Sie zu einer belastbaren Spanne: Bodenrichtwert über BORIS Sachsen ablesen, Quadratmeterpreis der Lage mit der Wohnfläche multiplizieren, Zustand und Energieklasse ehrlich einpreisen und das Ergebnis plus/minus zehn Prozent fassen. Centgenau geht es ohne Besichtigung nicht – jede seriöse Selbstbewertung endet mit einer Spanne. Schritt für Schritt zeigt das Fünf-Schritte-Kapitel oben, das Preisniveau Ihrer Lage die Preiskarte.
Marktüblich sind 0,5 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts, bei einem 400.000-Euro-Haus also etwa 2.000 bis 6.000 Euro; Kurzgutachten kosten je nach Anbieter rund 500 bis 1.500 Euro. Nötig ist das volle Gutachten vor Gericht, gegenüber dem Finanzamt und beim Betreuungsgericht – für Verkauf oder erste Orientierung reicht eine kostenlose, fundierte Einwertung.
Die Zweck-Frage entscheidet: Für Verkauf und Preisstrategie ist die Makler-Bewertung mit Besichtigung das Instrument der Wahl, und sie kostet nichts. Sobald die Zahl rechtlich halten muss – Erbstreit, strittige Scheidung, Finanzamt –, brauchen Sie einen öffentlich bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen.
Die kostenlose Bewertung ist die Bewerbung des Maklers um Ihren Verkaufsauftrag – das ist das ganze Geschäftsmodell, und seriöse Makler sagen es offen. Ein Haken entsteht erst, wenn ein Makler den Wert schönt, um den Auftrag zu bekommen: Ein überhöhter Angebotspreis kostet nachweislich Zeit und Erlös. Fragen Sie deshalb immer nach der Begründung des Werts.
Nach Aktenlage: Das Finanzamt bewertet in typisierten Verfahren nach dem Bewertungsgesetz – ohne Besichtigung; Sanierungsstau und Baumängel bleiben meist unsichtbar, das Ergebnis fällt oft zu hoch aus. Dagegen hilft der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG: durch ein qualifiziertes Gutachten oder einen tatsächlichen Verkaufspreis binnen eines Jahres vor oder nach dem Stichtag. Mehr dazu im Erbschafts-Ratgeber.
Nein. Der Verkehrswert ist der objektiv erzielbare Preis zum Stichtag (§ 194 BauGB); der Kaufpreis ist das Ergebnis einer konkreten Verhandlung. Beide können auseinanderfallen – durch Verhandlungsgeschick, Zeitdruck oder besondere Interessen eines Käufers. Auf lange Sicht pendeln die Kaufpreise aber um den Verkehrswert; genau deshalb ist er die Referenz.
Neben Lage-Nachteilen vor allem: Sanierungsstau und schlechte Energieklasse (bei Wohnungen liegen zwischen bester und schlechtester Klasse rund 25 Prozentpunkte, Angebotsdaten), eingetragene Rechte wie Wohnrecht oder Nießbrauch, Erbbaurecht mit kurzer Restlaufzeit sowie Baulasten – die in Sachsen nicht im Grundbuch stehen, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht.
Die Basis: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Hausgeldabrechnungen dazu, bei vermieteten Objekten die Mietverträge. Fehlt etwas, helfen wir bei der Beschaffung. Die vollständige Liste mit Dresdner Bezugsquellen steht in der Unterlagen-Tabelle des Verkaufs-Ratgebers.
Der Verkehrswert ist eine Stichtags-Zahl. Als Faustregel: vor jeder großen Entscheidung neu bewerten – Verkauf, Übertragung, Finanzierung, Scheidung, Erbplanung. Ohne Anlass genügt ein Update alle zwei bis drei Jahre, in bewegten Marktphasen früher; die letzten Jahre haben gezeigt, wie schnell Zinsen und Energiethemen ganze Preisklassen umsortieren.
Die Bank ermittelt einen bewusst vorsichtigen Wert, der über die gesamte Kreditlaufzeit halten soll – den Beleihungswert. Er darf den Marktwert nicht übersteigen und liegt in der Praxis meist 10 bis 20 Prozent darunter. Für Kaufpreis oder Verkaufsstrategie ist er kein Maßstab, für Ihre Zinskondition dagegen entscheidend.
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter, den der Gutachterausschuss aus echten Kaufpreisen ableitet (§ 196 BauGB). In Sachsen sehen Sie ihn kostenlos und ohne Registrierung über BORIS Sachsen ein; die Dresdner Werte wurden zuletzt im April 2026 aktualisiert. Er ist ein Zonen-Durchschnitt – kein Preisschild für Ihr konkretes Grundstück.
Ja – mit den amtlichen Quellen (BORIS Sachsen, Grundstücksmarktbericht) und unserer Preiskarte kommen Sie völlig anonym zu einer Preisspanne; auch der Überschlagsrechner auf dieser Seite sendet nichts an uns. Kontaktdaten braucht erst die individuelle Bewertung mit Besichtigung – bei uns verbunden mit einem klaren Versprechen: keine Weitergabe, kein Werbe-Dauerfeuer.
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