Eine Besichtigung ist schnell vorbei – entschieden wird dabei über einen sechsstelligen Betrag. Das Missverhältnis lässt sich nur mit Vorbereitung ausgleichen: Gehen Sie mit einer Liste hinein, nicht mit einem Gefühl. Fotografieren Sie – Keller, Zählerschrank, Heizungsraum, Dachstuhl, Fenster von innen. Und rechnen Sie einen zweiten Termin ein. Anderes Wetter, andere Tageszeit, konkrete Fragen im Gepäck: Beim zweiten Mal sieht man das, was beim ersten die Vorfreude überdeckt hat. Ein zweiter Termin ist keine Zumutung, sondern normal.
Ein Dokument muss Ihnen dabei unaufgefordert vorgelegt werden: der Energieausweis – spätestens bei der Besichtigung, als Original oder Kopie, durch Verkäufer oder Makler (§ 80 Abs. 4 GEG, Rechtsstand Juli 2026). Nach Vertragsschluss ist er zu übergeben, Pflichtangaben daraus gehören schon in die Anzeige, und Verstöße sind mit Bußgeld bis zu 10.000 Euro bedroht. Für Sie ist er mehr als eine Pflichtübung: Baujahr der Heizung, Energieklasse, Verbrauchs- oder Bedarfswerte stehen darin – die erste belastbare Auskunft über den Sanierungsstand. Was der Ausweis im Einzelnen aussagt, erklärt unser Ratgeber zum Energieausweis.
Zweitens: Fragen Sie nach Mängeln, und zwar konkret. Gab es Wassereintritte? Wann wurde was saniert, in Eigenleistung oder von einer Firma? Gibt es Beschwerden aus der Nachbarschaft, laufende Verfahren, Baulasten? Halten Sie die Antworten schriftlich fest. Das ist kein Misstrauen, sondern Ihre Beweisgrundlage: Der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag endet erst bei arglistig verschwiegenen Mängeln – und beweisen müssten Sie das später selbst.
Und drittens die Preisfrage. Ob eine Zahl marktgerecht ist, entscheidet nicht das Gefühl im Wohnzimmer, sondern der Vergleich: Unser Ratgeber Immobilie bewerten erklärt, wie ein belastbarer Wert entsteht, und das Preisniveau des Stadtteils zeigt die Preiskarte für Dresden. Bei ungewöhnlichen Objekten – Denkmal, Erbbaurecht, starker Sanierungsstau – ist ein eigener Sachverständiger das Geld wert.
