Das Blaue Wunder verbindet zwei Elbufer in Dresden – Sinnbild für eine faire Lösung bei der Immobilie in der Scheidung

Ratgeber · Immobilie & Trennung

Immobilie bei Scheidung in Dresden: verkaufen, auszahlen oder behalten?

Zwei Menschen, ein Zuhause, viele Fragen. Dieser Ratgeber ordnet Recht, Steuern und Optionen – ruhig, neutral und ohne Beschönigung. Damit aus einer schweren Zeit keine teure wird.

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Zum Einstieg

Das Wichtigste in Kürze

Wenn eine Ehe endet, ist die gemeinsame Immobilie fast immer die größte offene Frage – finanziell wie emotional. Die gute Nachricht: Für jede Konstellation gibt es einen geordneten Weg. Sechs Antworten vorab, alles Weitere im Detail darunter.

Das Grundbuch entscheidet, wem die Immobilie gehört – nicht die Ehe. Der Zugewinnausgleich ist eine Geldforderung, kein Anspruch auf das Haus.
Niemand muss sofort ausziehen. Die Ehewohnung ist gesetzlich geschützt – und ein ungeregelter Auszug wird oft teuer.
Verkaufen geht jederzeit – auch schon im Trennungsjahr. Steuerlich ist früh oft besser als spät.
Die Auszahlung des Partners scheitert häufig an Bank, Bewertung und Budget – und hinterlässt fast immer ein Ungleichgewicht.
Die Teilungsversteigerung ist fast immer die teuerste Lösung – für beide Seiten.
Am fairsten ist meist: gemeinsam verkaufen und den Erlös 50/50 teilen. Warum, lesen Sie unten.

Direkt zum Thema:Eigentum & Zugewinn Zeitplan & Fristen Die fünf Wege Erlös-Rechner Steuern & Kosten Vermietete Immobilie Wohnen & Auszug Teure Fehler Unser Ansatz

Ehescheidungen in Deutschland 2024: 129.300
durchschnittliche Ehedauer bis zur Scheidung: 14 J. 8 M.
der Scheidungen betreffen minderjährige Kinder: 50,8 %
werden nach genau einem Trennungsjahr geschieden: 80,5 %

Quelle: Statistisches Bundesamt, Ehescheidungsstatistik 2024

Die Rechtslage

Wem gehört die Immobilie – und was gleicht der Zugewinn aus?

Die wichtigste Regel zuerst: Es zählt das Grundbuch. Wem die Immobilie gehört, steht dort – die Heirat ändert daran nichts. Auch im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft bleiben die Vermögen beider Ehegatten getrennt. Stehen beide im Grundbuch, gehört jedem sein Anteil, meist die Hälfte. Steht nur einer darin, bleibt er oder sie Alleineigentümer – auch nach zwanzig Ehejahren.

Ausgeglichen wird nur der Zugewinn. Wer während der Ehe mehr Vermögen aufgebaut hat, zahlt dem anderen die Hälfte des Überschusses – als Geldbetrag (§ 1378 BGB). Niemand muss deshalb die Immobilie hergeben. Aber: Ihre Wertsteigerung während der Ehe fließt voll in die Rechnung ein, auch beim Alleineigentum. Stichtag für das Endvermögen ist die Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB) – ein Grund mehr, die Immobilienfrage nicht auf die lange Bank zu schieben.

Geerbtes und Geschenktes ist privilegiert. Eine geerbte oder geschenkte Immobilie wird dem Anfangsvermögen zugerechnet und bleibt damit in der Substanz ausgleichsfrei (§ 1374 Abs. 2 BGB). Ihre Wertsteigerung während der Ehe zählt allerdings mit.

Wichtig für Alleineigentümer: Macht die Immobilie nahezu Ihr gesamtes Vermögen aus, brauchen Sie für einen Verkauf bis zur Rechtskraft der Scheidung die Zustimmung Ihres Ehegatten (§ 1365 BGB) – die Rechtsprechung zieht die Grenze als Faustregel bei etwa 85 bis 90 Prozent des Vermögens. Das Familiengericht kann eine verweigerte Zustimmung ersetzen.

Leeres Wohnzimmer mit Dielenboden und großen Altbaufenstern – nach der Trennung stellt sich die Eigentumsfrage

Rechenbeispiel: So funktioniert der Zugewinnausgleich

Partner A

Endvermögen: 260.000 €
Anfangsvermögen: 20.000 €
Zugewinn: 240.000 €

Partner B

Endvermögen: 130.000 €
Anfangsvermögen: 10.000 €
Zugewinn: 120.000 €

Differenz der Zugewinne

120.000 €

Ausgleich: Partner A zahlt Partner B

60.000 €

Ausgleich = Differenz ÷ 2, § 1378 BGB

Vereinfachtes Beispiel ohne Indexierung des Anfangsvermögens und ohne Verbindlichkeiten. Die Immobilie steckt mit ihrem Verkehrswert am Stichtag im Endvermögen.

Fristen & Fenster

Der Zeitplan: von der Trennung bis zur Scheidung

Zwischen Trennung und rechtskräftiger Scheidung liegt in Deutschland mindestens ein Jahr – vier von fünf Paaren werden nach genau einem Trennungsjahr geschieden. Für die Immobilie ist diese Zeit kein Wartezimmer, sondern das entscheidende Handlungsfenster: Einige der teuersten Fehler passieren in den ersten Wochen. Einige der besten Entscheidungen auch.

Trennung (Monat 0)
Das Trennungsjahr beginnt – auch innerhalb der gemeinsamen Wohnung möglich („getrennt von Tisch und Bett“). Ein einvernehmlicher gemeinsamer Verkauf ist ab sofort jederzeit möglich.
Das Steuerfenster: noch im Auszugsjahr handeln
Mit dem Auszug endet die steuerliche Eigennutzung. Wer seinen Anteil verkauft oder überträgt, bleibt innerhalb der Zehnjahresfrist nur steuerfrei, wenn noch im Kalenderjahr des Auszugs beurkundet wird (§ 23 EStG).
Monat 6: die Auszugs-Vermutung
Wer ausgezogen ist und sechs Monate keine ernsthafte Rückkehrabsicht erklärt, überlässt dem anderen die Wohnung endgültig zur Nutzung (§ 1361b Abs. 4 BGB).
Monat 12: Scheidungsantrag
Nach dem Trennungsjahr kann der Antrag gestellt werden. Seine Zustellung ist zugleich der Stichtag für das Endvermögen im Zugewinnausgleich (§ 1384 BGB).
Rechtskraft der Scheidung
Jetzt kann jeder Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB) – notfalls per Teilungsversteigerung. Übertragungen zwischen den Ex-Partnern bleiben im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 5 GrEStG).

Das Scheidungsverfahren selbst dauert nach der Antragstellung erfahrungsgemäß meist sechs bis zwölf Monate – einvernehmlich oft schneller, streitig deutlich länger. Wer die Immobilienfrage vorher klärt, macht aus zwei Problemen eines – und aus dem Stichtag einen planbaren Termin.

Ihre Optionen

Die fünf Wege – und was sie wirklich bedeuten

Für die gemeinsame Immobilie gibt es im Kern fünf Wege. Welcher passt, hängt von den Finanzen ab, von den Kindern – und davon, wie gut Sie noch miteinander reden können. Ehrlich betrachtet hat jeder Weg seinen Preis. Er ist nur sehr unterschiedlich verteilt.

Gemeinsam verkaufen und den Erlös teilen

Beide verkaufen gemeinsam am freien Markt, der Kredit wird abgelöst, der Nettoerlös nach Miteigentumsanteilen geteilt – bei den meisten Paaren also hälftig. Der Markt beantwortet die schwierigste aller Fragen – was ist es wert? – neutraler als jedes Gutachten und jede Verhandlung: Interessenten bieten, der beste Preis entscheidet, und beide erhalten ihn zur selben Zeit aus derselben Quelle. Danach sind beide wirklich frei: kein gemeinsamer Kredit, keine geteilte Verantwortung, ein sauberer Schnitt für den Neuanfang. Verkaufen können Sie in jeder Phase – auch schon im Trennungsjahr, was steuerlich oft die beste Wahl ist.

Gut zu wissen: Den Maklerauftrag unterschreiben beide Eigentümer – jede Entscheidung bleibt eine gemeinsame. Wie die acht Phasen eines Verkaufs im Einzelnen ablaufen, zeigt unser Ratgeber zum Immobilienverkauf.

Einen Partner auszahlen

Einer übernimmt Haus und Kredit und zahlt den anderen aus. Das klingt fair – scheitert in der Praxis aber häufig an drei Hürden. Erstens der Wert: Ohne Markttest bleibt jede Zahl Verhandlungssache; nicht selten stehen am Ende zwei Gutachten mit zwei Wahrheiten im Raum. Zweitens die Bank: Sie muss den Ausziehenden aus der Haftung entlassen – zu dieser Schuldhaftentlassung ist sie nicht verpflichtet und prüft die Bonität des Bleibenden wie bei einer neuen Finanzierung. Drittens das Budget: Auszahlung plus Alleinschulden überfordern ein einzelnes Einkommen schnell. Und selbst wenn alles gelingt, bleibt ein Ungleichgewicht: Einer trägt allein das ganze Risiko der Immobilie, der andere verliert sein Zuhause und sieht den früheren Partner darin weiterleben. Gleich fühlt sich das selten an.

Die Steuer-Falle bei der Auszahlung: Überträgt der ausgezogene Partner seinen Anteil innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf gegen Geld oder Schuldübernahme an den Ex-Partner, ist das ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft – selbst wenn eine Teilungsversteigerung drohte (BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21). Immerhin: Grunderwerbsteuer fällt bei der Vermögensauseinandersetzung unter Ehegatten und Ex-Ehegatten nicht an (§ 3 Nr. 4 und Nr. 5 GrEStG).

Vermieten und abwarten

Beide bleiben Eigentümer und Kreditnehmer, ein Mieter zieht ein, die Miete deckt im Idealfall Zins und Tilgung. Als bewusste Zwischenlösung kann das klug sein – etwa um die Zehnjahresfrist der Spekulationssteuer noch abzuwarten. Als Dauerzustand bindet es zwei Menschen wirtschaftlich aneinander, die eigentlich getrennte Wege gehen wollen: Jede Reparatur, jede Mieterhöhung, jeder Leerstand braucht Einigkeit – und bei 50/50 gibt es keine Mehrheit. Was gemeinsame Vermietung rechtlich und steuerlich bedeutet, lesen Sie imKapitel zur vermieteten Immobilie.

Die Sonderwege: Realteilung und Übertragung auf Kinder

Die Realteilung – ein Grundstück wird in zwei rechtlich selbständige Einheiten geteilt – funktioniert nur bei geeigneten Objekten wie Doppelhäusern, teilbaren Grundstücken oder abgeschlossenen Wohnungen und kostet Umbau, Vermessung und Zeit. Die Übertragung auf gemeinsame Kinder ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 6 GrEStG) und nutzt Schenkungsfreibeträge von 400.000 € je Kind und Elternteil. Sie gehört aber in eine ruhige Gesamtplanung mit Steuerberater und Notar, nicht in einen Scheidungskompromiss: Die Eltern geben Eigentum endgültig aus der Hand, bei Minderjährigen entscheidet das Familiengericht mit – und wird ein Teil der Schulden mit übertragen, kann das Geschäft teilentgeltlich und damit anteilig steuerpflichtig werden.

Die Teilungsversteigerung: der teuerste Ausweg

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG) – nach der Rechtskraft der Scheidung ohne Zustimmung des anderen, nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs von 2022 unter Umständen sogar schon in der Trennungszeit (BGH, XII ZB 100/22). Was folgt, dauert typischerweise rund ein Jahr: Verkehrswertgutachten, geringstes Gebot, Versteigerungstermin. Der Zuschlag liegt regelmäßig deutlich unter dem am freien Markt erzielbaren Preis – nur im ersten Termin schützt die 5/10-Grenze davor, dass unter der Hälfte des Verkehrswerts zugeschlagen wird; im Folgetermin fällt auch sie. Dazu kommen Gerichtskosten und Gutachterhonorare von insgesamt mehreren Tausend Euro, die den Erlös beider schmälern. Wer betroffen ist, kann Schutzanträge stellen: einstweilige Einstellung für bis zu sechs Monate (§ 180 Abs. 2 ZVG), zum Schutz gemeinsamer minderjähriger Kinder auch wiederholt (§ 180 Abs. 3 ZVG). In Dresden führt das Amtsgericht die Verfahren, die Termine stehen im öffentlichen Versteigerungsportal. Unser Rat ist eindeutig: Die Teilungsversteigerung taugt als allerletzte Möglichkeit – nicht als Druckmittel. Wer mit ihr droht, verbrennt Geld, das am Ende beiden fehlt. Dasselbe Verfahren trifft übrigens auch zerstrittene Erbengemeinschaften – mehr dazu in unseremRatgeber zur geerbten Immobilie.

Vergleich der vier Wege für die gemeinsame Immobilie bei Scheidung – gemeinsamer Verkauf, Auszahlung, Vermietung und Teilungsversteigerung – nach Erlös, Dauer, Kosten und Steuern, Konfliktpotenzial und Bindung danach.
Kriterium	Gemeinsamer VerkaufMeist am fairsten	Auszahlung	Vermietung	Teilungsversteigerung
Erlös	Voller Marktpreis im Bieterwettbewerb	Verhandlungs- oder Gutachtenwert – oft unter Markt	Laufende Miete, Erlös vertagt	Regelmäßig deutlich unter Marktwert
Dauer	Zuletzt Ø rund 40 Tage Vermarktung	Wochen bis Monate (Bank, Notar)	Dauerlösung ohne Enddatum	Häufig rund ein Jahr, plus Verzögerungen
Kosten & Steuern	Provision; ggf. Vorfälligkeitsentschädigung; Spekulationssteuer vermeidbar	Grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 5 GrEStG), Notar & Grundbuch; Steuerfalle für den Übertragenden	Laufende Kosten; späterer Verkauf voll steuerpflichtig in der Zehnjahresfrist	Gericht, Gutachten, ggf. Anwalt – zulasten des Erlöses
Konfliktpotenzial	Niedrig – klare gemeinsame Regeln	Hoch – Streit um den Wert	Mittel bis hoch – jede Entscheidung braucht Einigkeit	Maximal – Verfahren gegeneinander
Bindung danach	Keine – sauberer Schnitt	Kredit- und Bankthemen bleiben	Jahrelang wirtschaftlich verflochten	Keine – aber verbrannte Erde

Unser Standpunkt

Nach mehr als 300 begleiteten Verkäufen ist unsere Erfahrung eindeutig: Am fairsten ist es fast immer, gemeinsam zu verkaufen und den Erlös 50/50 zu teilen. Jede Auszahlung schafft ein doppeltes Ungleichgewicht – finanziell für den, der übernimmt und allein im Risiko steht, emotional für den, der sein Zuhause verlässt, während der andere es behält. Der freie Markt beantwortet die Wertfrage neutraler als jedes Gutachten: Beide bekommen denselben Preis, zur selben Zeit, aus derselben Quelle. Das ist die Basis, auf der beide neu anfangen können.

Vincent Benisch, Geschäftsführer Benisch Immobilien

Rechner

Was bleibt für jeden von Ihnen?

Drei Zahlen genügen für eine erste Orientierung: der aktuelle Marktwert, die verbleibende Restschuld und Ihr Miteigentumsanteil. Der Rechner zeigt, welcher Betrag beim gemeinsamen Verkauf für jeden von Ihnen bleibt – direkt im Browser, ohne dass Ihre Eingaben übertragen werden.

Marktwert der Immobilie

Restschuld des Kredits

Vorfälligkeitsentschädigung (falls bekannt)

Miteigentumsanteil Partner A

Üblich sind 50 % – den Rest erhält Partner B.

Gemeinsamer Nettoerlös

270.000 €

Anteil Partner A135.000 €

Anteil Partner B135.000 €

Vereinfachte Beispielrechnung ohne Maklerprovision, Steuern und weitere Ablösekosten. Ersetzt keine Beratung – Ihre Eingaben verlassen Ihren Browser nicht.

Den Marktwert kennen Sie nicht? Genau dafür gibt es unsere kostenlose Wertermittlung – datenbasiert, mit persönlichem Vor-Ort-Termin und denselben Zahlen für beide Partner. Wie ein solcher Marktwert überhaupt ermittelt wird – Verfahren, Einflussfaktoren, realistische Wertspannen –, erklärt Schritt für Schritt unserRatgeber Immobilie bewerten.

Wie unterschiedlich das Preisniveau je nach Viertel ausfällt, zeigen dieaktuellen Quadratmeterpreise der Dresdner Stadtteile.

Kostenlose Wertermittlung Preisniveau Ihres Stadtteils auf der Dresdner Preiskarte ansehen

Steuern & Kosten

Wo bei der Scheidungsimmobilie Geld verloren geht – und wo nicht

Spekulationssteuer: die Zehnjahresfrist und das Auszugsjahr

Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, will das Finanzamt grundsätzlich mitverdienen (§ 23 EStG). Die wichtige Ausnahme heißt Eigennutzung: Steuerfrei bleibt, wer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt hat – angebrochene Jahre zählen mit. Genau hier liegt die Scheidungsfalle, denn mit dem Auszug endet die Eigennutzung. Der Bundesfinanzhof hat das in zwei Urteilen klargestellt: Wohnen der Ex-Partner und die gemeinsamen Kinder weiter im Haus, gilt das für den Ausgezogenen nicht als Eigennutzung (BFH, IX R 28/21) – und auch wer seinen Anteil unter dem Druck einer drohenden Versteigerung an den Ex-Partner überträgt, tätigt ein steuerpflichtiges Geschäft (BFH, IX R 11/21). Die Konsequenz für die Praxis: Anteilsverkauf oder -übertragung möglichst noch im Kalenderjahr des Auszugs beurkunden – oder die Zehnjahresfrist abwarten. Zu versteuern ist der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz; steuerfrei bleibt er nur bis zur Freigrenze von 1.000 € pro Jahr.

Grunderwerbsteuer: hier ist der Staat ausnahmsweise großzügig

Übernimmt ein Ehegatte den Anteil des anderen, fällt keine Grunderwerbsteuer an – während der Ehe (§ 3 Nr. 4 GrEStG) ebenso wie bei der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Auch die Übertragung an gemeinsame Kinder ist befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Zum Vergleich: Bei einem normalen Erwerb verlangt Sachsen 5,5 Prozent – bei 400.000 € Kaufpreis wären das 22.000 €. Es bleiben die Notar- und Grundbuchkosten der Übertragung.

Vorfälligkeitsentschädigung: der Preis der vorzeitigen Ablösung

Wird der Immobilienkredit beim Verkauf vorzeitig abgelöst, darf die Bank ihren Zinsschaden ersetzt verlangen – die Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB). Ein verbreiteter Irrtum: die angebliche gesetzliche Deckelung auf ein Prozent. Sie gilt nur für allgemeine Verbraucherdarlehen, nicht für Baufinanzierungen. Je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz können mehrere Prozent der Restschuld zusammenkommen – im aktuellen Zinsumfeld fällt die Entschädigung allerdings oft moderat aus oder entfällt rechnerisch ganz. Sicher entfällt sie, wenn die Vollauszahlung des Darlehens mehr als zehn Jahre zurückliegt und ordentlich gekündigt wird (§ 489 BGB, sechs Monate Frist). Lassen Sie sich die Berechnung immer detailliert vorlegen: Bei fehlerhaften Vertragsangaben zur Berechnung entfällt der Anspruch der Bank ganz (§ 502 Abs. 2 BGB).

Die Scheidungsfolgenvereinbarung: ein Termin statt vieler Verfahren

Wer Übertragung, Auszahlung, Unterhalt und Zugewinn in einer notariellen Scheidungsfolgenvereinbarung bündelt, erspart sich mehrere Gerichtsverfahren – und macht die einvernehmliche Scheidung mit nur einem Anwalt möglich. Enthält die Vereinbarung eine Immobilienübertragung, ist die notarielle Beurkundung ohnehin Pflicht (§ 311b BGB). Die Kosten richten sich nach dem Geschäftswert; bei üblichen Immobilienwerten liegt die Beurkundung meist im niedrigen vierstelligen Bereich – gemessen an einem vermiedenen Rosenkrieg gut angelegtes Geld.

Schnell-Check: Fällt bei Ihrem Verkauf Spekulationssteuer an?

Frage 1 von 3

Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück?

Jasteuerfrei

Neinweiter

Frage 2 von 3

Haben Sie selbst im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor darin gewohnt?

Jasteuerfrei

Neinweiter

Frage 3 von 3

Vermietet – oder sind Sie bereits vor längerer Zeit ausgezogen?

Gewinn steuerpflichtig

Faustregel bei Trennung: Verkauf oder Übertragung noch im Kalenderjahr des Auszugs sichert die Eigennutzungs-Ausnahme (BFH, IX R 11/21). Freigrenze: 1.000 € Gewinn pro Jahr.

Rechtsstand: Juli 2026. Dieser Ratgeber informiert allgemein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Besprechen Sie Ihre konkrete Situation mit Steuerberater, Fachanwältin oder Notar.

Kapitalanlage

Die vermietete Immobilie: wenn Sie gemeinsam Vermieter bleiben

Bei einer vermieteten Wohnung oder einem Mehrfamilienhaus trennt Sie von der Immobilie kein Umzug – Sie bleiben Geschäftspartner, ob Sie wollen oder nicht. Als Miteigentümer bilden Sie eine Bruchteilsgemeinschaft: Mieteinnahmen und Lasten stehen jedem nach seinem Anteil zu (§§ 743, 748 BGB); zieht einer die Miete allein ein, kann der andere die Auszahlung seines Anteils verlangen. Entscheidungen der ordnungsmäßigen Verwaltung fallen mit Stimmenmehrheit nach Anteilen (§ 745 BGB) – bei 50/50 heißt das: Ohne Einigkeit geht nichts. Aus einer Instandhaltungsfrage wird so schnell ein Dauerkonflikt.

Dauerhaft gefangen ist trotzdem niemand: Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB) – dieses Recht lässt sich nicht ausschließen. Bei Immobilien mündet es, wenn keine Einigung gelingt, in der Teilungsversteigerung. Die gemeinsame Vermietung trägt deshalb nur so lange, wie beide sie wirklich wollen.

Verkauft wird eine vermietete Immobilie mit bestehendem Mietvertrag: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB) – der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten ein. Vermietete Eigentumswohnungen erzielen deshalb meist einen Abschlag, denn der Käuferkreis verengt sich auf Kapitalanleger; nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum gilt für Eigenbedarfskündigungen zudem eine Sperrfrist – in Sachsen drei Jahre (§ 577a BGB). Mehrfamilienhäuser sind ohnehin Anlageobjekte, hier stört die Vermietung den Verkauf nicht. Übrigens: Mehrfamilienhäuser und Grundstücke verkaufen Eigentümer über uns provisionsfrei.

Steuerlich gibt es bei Vermietung keine Eigennutzungs-Ausnahme: Innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung ist der Verkaufsgewinn steuerpflichtig – und die Abschreibungen der Vermietungsjahre erhöhen ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten in der Rechnung mindern (§ 23 EStG). Steht das Ende der Zehnjahresfrist kurz bevor, kann gemeinsames Durchhalten bares Geld wert sein: erst die Frist abwarten, dann verkaufen. Genau für diesen Fall lohnt eine nüchterne Rechnung statt einer schnellen Entscheidung aus der Emotion.

Steht der Verkauf der vermieteten Wohnung fest, kommt es auf eine anlegergerechte Vermarktung an – wie das läuft, zeigt unsere Seite vermietete Wohnung verkaufen in Dresden.

Gründerzeitliches Mehrfamilienhaus mit Balkonen im Morgenlicht – die gemeinsame Kapitalanlage nach der Scheidung

Wenn Sie vermietet bleiben: Legen Sie die Spielregeln schriftlich fest – wer verwaltet, wie Rücklagen gebildet werden, wann und zu welchen Bedingungen verkauft wird. Eine klare Vereinbarung heute erspart die Teilungsversteigerung von morgen.

Wohnen & Alltag

Wer bleibt, wer geht – und was das kostet

Kind in gelben Gummistiefeln auf einer Blumenwiese – das Kindeswohl bestimmt die Wohnlösung nach der Trennung mit

Niemand muss nach der Trennung sofort ausziehen – auch dann nicht, wenn die Immobilie dem anderen allein gehört. Die Ehewohnung ist besonders geschützt: Das Gericht kann sie einem Ehegatten nur zuweisen, wenn das nötig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden – etwa wenn das Wohl der im Haushalt lebenden Kinder beeinträchtigt ist (§ 1361b BGB). In der Praxis bleibt meist, wer die Kinder überwiegend betreut.

Wer geht, sollte es geregelt tun. Sechs Monate nach dem Auszug gilt die Wohnung als endgültig überlassen, wenn keine ernsthafte Rückkehrabsicht erklärt wurde (§ 1361b Abs. 4 BGB). Im Gegenzug kann der ausgezogene Miteigentümer eine Nutzungsentschädigung verlangen: Ausgangspunkt ist nach der Rechtsprechung die Marktmiete für den überlassenen Anteil – bei hälftigem Eigentum also die halbe ortsübliche Miete; im Trennungsjahr wird sie regelmäßig niedriger angesetzt. Wichtig: Nutzungsentschädigung und Wohnvorteil beim Unterhalt gibt es nicht doppelt – an dieser Schnittstelle lohnt anwaltlicher Rat.

Mit Kindern verschieben sich die Gewichte. Ihr Wohl zählt bei der Wohnungszuweisung, und selbst eine spätere Teilungsversteigerung kann zu ihrem Schutz einstweilen eingestellt werden (§ 180 Abs. 3 ZVG). Ob Residenzmodell (die Kinder leben bei einem Elternteil), Wechselmodell (abwechselnd bei beiden) oder das seltene Nestmodell (die Kinder bleiben im Haus, die Eltern wechseln) – das Betreuungsmodell bestimmt mit, welche Immobilienlösung überhaupt trägt. Deshalb gilt: erst das Betreuungsmodell klären, dann über die Immobilie entscheiden.

Aus der Praxis

Die sechs teuersten Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Ungeregelt ausziehen

Wer im Streit die Koffer packt, verschenkt dreifach: die steuerliche Eigennutzung (Stichwort Auszugsjahr), nach sechs Monaten das Rückkehrrecht in die Wohnung – und oft auch die Nutzungsentschädigung, weil sie nie geltend gemacht wird.

Besser: Den Auszug schriftlich regeln – Nutzung, Kosten, Entschädigung, Zeitplan.

Eine Immobilie behalten, die einer allein nicht tragen kann

Aus Verbundenheit mit dem Haus wird schnell Überschuldung: Auszahlung plus Alleinkredit plus laufende Kosten übersteigen ein einzelnes Einkommen häufig. Die Bank rechnet nüchtern – Sie sollten es auch tun.

Besser: Vor jeder Übernahme-Entscheidung Haushaltsrechnung und Finanzierungszusage einholen, erst dann verhandeln.

Mit der Teilungsversteigerung drohen

Als Druckmittel eingesetzt, vergiftet sie jede Einigung – und am Ende verlieren beide: ein Zuschlag regelmäßig deutlich unter dem Marktpreis, dazu Verfahrenskosten und gut ein weiteres Jahr Stillstand.

Besser: Die Versteigerung als das behandeln, was sie ist: die allerletzte Option.

Unter Zeitdruck verkaufen

Wer schnell Geld braucht oder einfach nur raus will, akzeptiert den erstbesten Preis – Sofortankäufer kalkulieren genau mit dieser Lage und liegen fast immer deutlich unter dem Marktwert.

Besser: Geordnete Vermarktung mit realistischem Zeitplan – zuletzt lag unsere durchschnittliche Vermarktungszeit bei rund 40 Tagen.

Das Steuer-Timing verpassen

Ein Jahreswechsel kann den Unterschied machen: Wird der Anteil erst im Jahr nach dem Auszug verkauft oder übertragen, ist die Eigennutzungs-Ausnahme verloren – und der Gewinn innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig (BFH, IX R 11/21).

Besser: Vor dem Auszug den Steuerfahrplan festlegen – im Zweifel mit dem Steuerberater.

Alles mündlich regeln

Absprachen unter Ex-Partnern halten selten länger als bis zum nächsten Konflikt. Bei Immobilien gilt ohnehin: Ohne notarielle Beurkundung ist eine Übertragungszusage nichtig (§ 311b BGB).

Besser: Die Eckpunkte in eine notarielle Scheidungsfolgenvereinbarung gießen – ein Termin, alle Themen.

So arbeiten wir

Fair verkaufen zu zweit: ein neutraler Dritter für beide Seiten

Der häufigste Grund, warum Verkäufe in der Scheidung scheitern, ist nicht der Markt – es ist das Misstrauen. Unsere Antwort darauf ist Transparenz: Wir arbeiten für beide Eigentümer gleichermaßen, nicht für eine Seite. Was aktive Vermarktung am freien Markt konkret leistet, zeigen unsere Seiten Haus verkaufen in Dresden, – für Eigentumswohnungen – Wohnung verkaufen in Dresden, – für eine gemeinsame Kapitalanlage – Mehrfamilienhaus verkaufen in Dresden und – für ein repräsentatives Anwesen – Villa verkaufen in Dresden.

1
Ein Wert, dem beide vertrauen
Kostenlose Wertermittlung mit Marktanalyse und Vor-Ort-Termin. Beide Partner erhalten dieselben Zahlen und dieselbe Herleitung – auf Wunsch sprechen wir mit beiden getrennt.
2
Vermarktung wie eine Agentur
Home Staging, professionelle Fotos, Drohnenaufnahmen, 3D-Rundgang – und je nach Objekt eine eigene Landingpage mit Werbeanzeigen. Auf Wunsch diskret, ohne öffentliches Portal-Inserat.
3
Volle Transparenz über das Verkaufs-Dashboard
Beide sehen jederzeit denselben Stand: jede Anfrage, jede Besichtigung, jedes Gebot, jeden Absagegrund. Niemand muss dem anderen glauben – beide können es sehen. Gerade in der Trennung ist das entscheidend.
4
Verhandlung, Notar, klare Erlösverteilung
Wir verhandeln mit bonitätsgeprüften Interessenten den bestmöglichen Preis, koordinieren den Kaufvertrag und begleiten bis zur Übergabe. Die Aufteilung des Erlöses wird im Kaufvertrag eindeutig geregelt – jeder erhält seinen Anteil direkt, ohne Umweg über das Konto des anderen.

Vincent Benisch

Geschäftsführer · Immobilienmakler (IHK)

Scheidungsimmobilien sind bei uns Chefsache – Sie erreichen uns auch abends und am Wochenende.

0351 810 602 60 WhatsApp

Checkliste: Diese Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf

Aktueller Grundbuchauszug
Alt- und Baulastenauskunft
Energieausweis
Grundrisse
Wohnflächenberechnung
Nachweis der Gebäudeversicherung
Dokumentation von Modernisierungen
Darlehensunterlagen mit aktueller Restschuld
bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen

Tipp: Manche Auszüge brauchen bei den Ämtern mehrere Wochen – fordern Sie sie früh an. Bei der Beschaffung unterstützen wir Sie.

Kostenlose Wertermittlung

Was ist Ihre Immobilie in Dresden wert?

Online-Rechner nennen in Sekunden eine Zahl – und übersehen fast alles, was den Preis wirklich bestimmt. Wir bewerten datenbasiert und vor Ort: keine geschönte Zahl, sondern eine realistische Preisspanne, mit der Sie planen können.

Kostenlos & unverbindlich · Rückmeldung in 24 h · Dresden, Radebeul, Freital, Pirna & Meißen

Häufige Fragen

Häufige Fragen zur Immobilie bei Scheidung

Kurz und direkt beantwortet – jede Antwort beginnt mit dem Wesentlichen.

Wer bekommt bei einer Scheidung das Haus?

Das Grundbuch entscheidet: Wer dort eingetragen ist, bleibt Eigentümer – die Scheidung ändert daran nichts. Ausgeglichen wird nur der Vermögenszuwachs während der Ehe (Zugewinnausgleich), und zwar in Geld. Wer das Haus am Ende nutzt oder übernimmt, ist Verhandlungssache – oder die Immobilie wird verkauft und der Erlös geteilt.

Wer muss nach der Trennung aus dem Haus ausziehen?

Grundsätzlich niemand – auch dann nicht, wenn die Immobilie dem anderen allein gehört. Die Ehewohnung ist gesetzlich geschützt; ein Gericht weist sie nur bei unbilliger Härte einem Ehegatten zu, etwa zum Schutz der Kinder (§ 1361b BGB). In der Praxis bleibt meist der Elternteil, der die Kinder überwiegend betreut.

Wie berechnet man die Auszahlung, wenn einer das Haus behält?

Die Grundformel lautet: Marktwert minus Restschuld, geteilt entsprechend der Eigentumsanteile – bei hälftigem Miteigentum also durch zwei. Entscheidend ist ein realistischer Marktwert: Wird er zu niedrig angesetzt, verschenkt der Ausgezahlte Geld, wird er zu hoch angesetzt, übernimmt sich der Bleibende. Unser Erlösrechner oben liefert eine erste Orientierung.

Was passiert mit dem gemeinsamen Hauskredit bei der Scheidung?

Wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat, haftet weiter – unabhängig von Auszug, Trennung oder Scheidung. Aus der Haftung kommt ein Partner nur heraus, wenn die Bank ihn ausdrücklich entlässt (Schuldhaftentlassung); dazu ist sie nicht verpflichtet und prüft die Bonität des verbleibenden Partners neu. Beim gemeinsamen Verkauf wird der Kredit dagegen abgelöst – für beide.

Wem gehört das Haus, wenn nur einer im Grundbuch steht?

Dem, der eingetragen ist – daran ändert auch eine lange Ehe nichts. Der andere profitiert aber über den Zugewinnausgleich von der Wertsteigerung während der Ehe. Zusätzlich gilt: Macht das Haus nahezu das gesamte Vermögen des Eigentümers aus, kann er es bis zur Rechtskraft der Scheidung nur mit Zustimmung des Ehegatten verkaufen (§ 1365 BGB).

Kann mein Ex-Partner mich zwingen, das Haus zu verkaufen?

Direkt zwingen kann er Sie nicht – aber nach der Rechtskraft der Scheidung kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen, in Ausnahmefällen sogar schon in der Trennungszeit (BGH, XII ZB 100/22). Weil dabei regelmäßig deutlich weniger erlöst wird als am freien Markt, ist der einvernehmliche Verkauf fast immer die bessere Antwort auf ein Patt.

Fällt beim Hausverkauf in der Scheidung Spekulationssteuer an?

Nur, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Eigennutzungs-Ausnahme nicht greift. Steuerfrei bleibt, wer die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt hat. Vorsicht nach dem Auszug: Der Bundesfinanzhof wertet auch die Übertragung des eigenen Anteils an den Ex-Partner als steuerpflichtiges Geschäft (IX R 11/21) – deshalb möglichst noch im Kalenderjahr des Auszugs beurkunden.

Muss ich Grunderwerbsteuer zahlen, wenn ich den Anteil meines Ex-Partners übernehme?

Nein. Der Erwerb vom Ehegatten ist grunderwerbsteuerfrei – während der Ehe (§ 3 Nr. 4 GrEStG) ebenso wie im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Bei den in Sachsen üblichen 5,5 Prozent ist das schnell eine fünfstellige Ersparnis; es bleiben Notar- und Grundbuchkosten.

Sollten wir das Haus schon im Trennungsjahr verkaufen?

Oft ja. Ein einvernehmlicher Verkauf ist jederzeit möglich – das Trennungsjahr betrifft nur die Scheidung, nicht Ihr Eigentum. Früh zu verkaufen sichert häufig die steuerliche Eigennutzungs-Ausnahme, nimmt den Druck aus dem Scheidungsverfahren und verschafft beiden Klarheit für die Zeit danach. Mehr Zeit bedeutet außerdem fast immer einen besseren Preis als ein späterer Notverkauf.

Was passiert mit unserer vermieteten Wohnung und den Mieteinnahmen?

Als Miteigentümer bleiben Sie eine Bruchteilsgemeinschaft: Mieteinnahmen und Kosten stehen jedem nach seinem Anteil zu, wesentliche Entscheidungen brauchen bei 50/50 Einigkeit. Jeder kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB) – notfalls per Teilungsversteigerung. Steht das Ende der Zehnjahresfrist bevor, kann es sich lohnen, gemeinsam bis dahin durchzuhalten und erst dann steuerfrei zu verkaufen.

Wir sind nicht verheiratet – was gilt für unser gemeinsames Haus bei der Trennung?

Ohne Trauschein gibt es keinen Zugewinnausgleich und keinen besonderen Wohnungsschutz – es gelten die normalen Regeln des Miteigentums: Jedem gehört sein Grundbuch-Anteil, gemeinsame Kredite haften gemeinsam weiter, und jeder kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB). Verkauf mit Erlösteilung oder die Übernahme durch einen Partner funktionieren wie bei Ehepaaren – nur die Grunderwerbsteuer-Befreiung für Ehegatten gibt es nicht.

Ihre Frage war nicht dabei?

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