Immobilien als Kapitalanlage in Dresden

Das entscheidet vor allem der Einkauf – eine pauschale Antwort wäre unseriös, Renditeversprechen gibt es bei uns nicht. Die Rahmenbedingungen sind derzeit allerdings interessant: Die amtlichen Kaufpreise für Bestandseigentumswohnungen lagen 2025 bei durchschnittlich 2.705 €/m² (+4 %, Grundstücksmarktbericht 2026), während die Angebotsmieten binnen drei Jahren um 18,0 % auf 9,49 €/m² gestiegen sind (immowelt Mietkompass, Q2 2026 – Angebotsdaten, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete). Bundesweit liegen die Wohnimmobilienpreise noch rund 8 % unter dem Höchststand von Mitte 2022, die Bauzinsen bewegen sich im Juli 2026 bei rund 3,4–3,9 %. Ob ein konkretes Objekt trägt, hängt an Kaufpreis, Miete, nicht umlagefähigen Kosten und Ihrer Finanzierung – rechnen Sie es im Rendite-Rechner selbst durch.

Als Faustregel sollten Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln aufbringen – in Sachsen sind das rund 7 bis 11 % des Kaufpreises. Sie setzen sich aus 5,5 % Grunderwerbsteuer, rund 1,5 bis 2 % für Notar und Grundbuch sowie – wenn sie anfällt – der Maklerprovision zusammen; finanzieren lassen sie sich in aller Regel nicht, weil ihnen kein Beleihungswert gegenübersteht. Üblich sind deshalb Finanzierungen von 80 bis 90 % des Kaufpreises, eine Vollfinanzierung kommt nur bei sehr guter Bonität in Betracht. Wie sich Ihr Eigenkapital auf Rate, Cashflow und Rendite auswirkt, sehen Sie im Rendite-Rechner sofort.

Einen amtlich publizierten Dresdner Renditewert gibt es nicht – als Orientierung dient die durchschnittliche Bruttomietrendite der 50 größten deutschen Städte von rund 4,1 % (Baufi24-Mietrenditeatlas, 2. Halbjahr 2025; Spanne: Hamburg 3,02 % bis Chemnitz 5,90 %). Wichtig ist die Unterscheidung: Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis, die Nettomietrendite zieht die nicht umlagefähigen Kosten ab und rechnet gegen die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten – sie fällt deshalb spürbar niedriger aus. Eine eigene Beispielrechnung aus dem amtlichen Dresdner Durchschnittspreis (2.705 €/m²) und der mittleren Angebotsmiete (9,49 €/m²) ergibt rechnerisch rund 4,2 % brutto. Das ist ein Rechenbeispiel und keine Zusage für ein konkretes Objekt – Ihre eigenen Zahlen prüfen Sie im Rendite-Rechner.

Für Kapitalanleger spricht einiges dafür: Die Wohnung wirft ab dem ersten Tag Miete ab, die Zahlen liegen mit Mietvertrag und Hausgeldabrechnung offen auf dem Tisch, und vermietete Objekte werden im Einkauf erfahrungsgemäß oft günstiger gehandelt als bezugsfreie. Rechtlich gilt „Kauf bricht nicht Miete“ – Sie treten mit dem Eigentumsübergang in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB). Die Kehrseite: Eine lange laufende Bestandsmiete kann deutlich unter der Marktmiete liegen, und Erhöhungen sind in Dresden an die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren gebunden. Wir vermitteln laufend vermietete Kapitalanlagen in Dresden und gehen Mietvertrag, Hausgeld und Erhaltungsrücklage vor dem Kauf mit Ihnen durch – ein Blick in die aktuellen Angebote lohnt sich.

Als Vermieter können Sie grundsätzlich alle Aufwendungen als Werbungskosten geltend machen, die mit der Vermietung zusammenhängen – vor allem Schuldzinsen (nicht die Tilgung), die Gebäudeabschreibung, das nicht umlagefähige Hausgeld, Erhaltungsaufwand, Verwaltungskosten, objektbezogene Versicherungen, Fahrten zum Objekt und den anteiligen Steuerberater. Zwei Stolperstellen sollten Sie kennen: Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage wirkt sich erst aus, wenn die Gemeinschaft die Mittel tatsächlich verausgabt (BFH, 14.01.2025, IX R 19/24) – und die Maklerprovision beim Kauf zählt zu den Anschaffungsnebenkosten, fließt also nur über die Abschreibung ein. Den vollständigen Überblick finden Sie im Abschnitt Was das Finanzamt mitträgt. Diese Angaben geben den Stand Juli 2026 wieder und ersetzen keine Steuerberatung; die Details klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Mit der Gebäude-AfA können Sie die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Jahre steuerlich absetzen – linear mit 2 % pro Jahr bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, mit 2,5 % bei Gebäuden vor 1925 und mit 3 % ab dem Baujahr 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG). Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil; der Grund und Boden bleibt außen vor, wobei eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung grundsätzlich maßgeblich ist (BFH IX R 26/19). Eine höhere Abschreibung kann sich über ein Restnutzungsdauer-Gutachten ergeben – das restriktive BMF-Schreiben dazu wurde am 01.12.2025 aufgehoben, seither ist jede sachverständige und nachvollziehbare Methode zulässig. Bei sanierten Denkmalen sind auf die begünstigten Sanierungskosten bis zu 9 % über acht und bis zu 7 % über vier Jahre möglich (§ 7i EStG), allerdings nur nach vorheriger Abstimmung und mit Bescheinigung der Denkmalbehörde. Stand: Juli 2026 – keine Steuerberatung, bitte mit Ihrem Steuerberater prüfen.

Nach mehr als zehn Jahren Haltedauer bleibt der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen einkommensteuerfrei (§ 23 EStG); maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Kaufverträge, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert – die Freigrenze liegt bei 1.000 € im Jahr und ist bei genau 1.000 € bereits vollständig überschritten. Wichtig bei mehreren Objekten: Wer innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel – dann greift die Steuerfreiheit nicht. Stand: Juli 2026; ob die Zehn-Jahres-Frist in Ihrem Fall greift, prüfen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Diese Frage lässt sich nicht allgemein beantworten – und wir beantworten sie bewusst nicht für Sie: Wir sind Immobilienmakler und keine Anlageberater. Die beiden Anlageklassen funktionieren strukturell unterschiedlich: Aktien und ETFs sind sekundenschnell handelbar, ab Kleinstbeträgen teilbar und nahezu aufwandsfrei, während die Immobilie mit Fremdkapitalhebel, laufender Miete, absetzbaren Kosten und der Steuerfreiheit nach zehn Jahren punktet – dafür aber Kaufnebenkosten von rund 7 bis 11 % verursacht, Kapital bindet und Arbeit macht. Viele Anleger kombinieren deshalb beides. Eine faire Gegenüberstellung samt langfristiger Vergangenheitswerte finden Sie im Abschnitt Immobilie, Aktien, Anleihen; Wertentwicklungen der Vergangenheit sind dabei kein verlässlicher Indikator für die Zukunft.

Die wichtigsten Risiken sind Mietausfall und Leerstand, Instandhaltungskosten und Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft, steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, das Klumpenrisiko einer einzelnen großen Investition sowie die geringe Liquidität – ein Verkauf dauert erfahrungsgemäß mehrere Monate. Auch Preise können fallen: 2023 gaben die Wohnimmobilienpreise in Deutschland um 8,4 % nach, der stärkste Rückgang seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000 (Statistisches Bundesamt). Und der Fremdkapitalhebel wirkt in beide Richtungen – er vergrößert auch Verluste. Genau deshalb prüfen wir vor dem Kauf Lage und Mieternachfrage, kalkulieren konservativ und lesen Hausgeldabrechnungen, Erhaltungsrücklage und Protokolle der Eigentümerversammlungen mit Ihnen durch; alle Punkte im Detail stehen unter Chancen und Risiken.

Ja. In Dresden gilt die Mietpreisbremse nach § 556d BGB – bei Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen; die sächsische Verordnung läuft bis zum 30.06.2027. Ausgenommen sind unter anderem Neubauten, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, umfassend modernisierte Wohnungen und der Fall einer höheren Vormiete. Zusätzlich gilt seit dem 01.07.2025 die abgesenkte Kappungsgrenze: Bestandsmieten dürfen innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). Entwarnung an anderer Stelle: Sachsen hat die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB nicht verlängert, und in Dresden gibt es weder eine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB noch eine soziale Erhaltungssatzung (Stand: Juli 2026).

Interessant sind für Anleger vor allem die dicht bebauten Gründerzeitquartiere mit konstant hoher Mieternachfrage: Löbtau (günstiges bis mittleres Preisniveau, saniert, spürbar im Aufwind), Pieschen (elbnah, Aufsteiger-Viertel mit sehr unterschiedlichem Sanierungsstand), die Südvorstadt (der TU-Campus treibt die Nachfrage dauerhaft, die Preisspanne je Mikrolage ist groß) und Striesen (zusammenhängender, gehobener Altbaubestand bei knappem Angebot). Welcher Stadtteil zu Ihnen passt, hängt von Ihrer Strategie ab – günstiger Einstieg mit Entwicklungspotenzial oder stabile Lage mit gehobenem Preisniveau. Entscheidend bleibt am Ende die Mikrolage, nicht der Stadtteilname. Ausführliche Quartiersporträts mit Preisniveau und Nachfrage finden Sie unter Dresden im Blick.