Ratgeber · Immobilienverkauf
Ein Immobilienverkauf ist ein Projekt: acht Phasen, ein gutes Dutzend Unterlagen, drei Ämter, ein Notar – und Entscheidungen, die fünfstellige Folgen haben. Dieser Ratgeber zeigt den ganzen Weg. Ehrlich, vollständig und ohne Beschönigung.
Zum Einstieg
Verkaufen kann jeder – gut verkaufen ist Arbeit. Zwischen dem Entschluss und dem Geld auf dem Konto liegen im Regelfall sechs bis zwölf Monate, und an fast jeder Station lässt sich Geld gewinnen oder verlieren. Sechs Antworten vorab, alles Weitere im Detail darunter.
Sie wollen nicht lesen, sondern loslegen? Dann führt Sie der Überblick Immobilie verkaufen in Dresden direkt zum passenden Weg für Ihre Objektart.
Der Angebotspreis ist die teuerste Entscheidung. Wer zu hoch einsteigt, verkauft nachweislich langsamer – und am Ende für weniger.
Ohne Unterlagen kein Start: Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte und mehr – manche Ämter brauchen Wochen.
Der Energieausweis ist Pflicht – schon in der Anzeige. Verstöße kosten bis zu 10.000 € Bußgeld (§ 108 GEG).
„Gekauft wie gesehen“ schützt nicht vor allem: Bekannte Mängel müssen Sie offenlegen – sonst haften Sie trotz Ausschluss.
Der Notar macht den Vertrag, nicht der Makler – und zwischen Beurkundung und Geldeingang liegen meist drei bis sechs Wochen.
Privat verkaufen ist erlaubt und machbar – wenn Zeit, Preiskenntnis und Verhandlungsroutine da sind. Der Selbsttest unten zeigt, wo Sie stehen.
Quellen: GEWOS Immobilienmarktanalyse 2025; ImmoScout24; Gutachterausschuss Dresden, Grundstücksmarktbericht 2025; § 108 GEG
Der Weg
Ein Immobilienverkauf ist kein Termin, sondern eine Kette von Phasen – jede mit eigenen Fristen, Beteiligten und Fallstricken. So sieht der Weg realistisch aus:
2–6 Wochen
Akte komplettieren, Ämter anfragen – parallel, nicht nacheinander.
1–2 Wochen
Die wichtigste Zahl des Projekts – datenbasiert, nicht gefühlt.
Start
Fotos, Texte, Pflichtangaben nach GEG – dann live.
Wochen bis Monate
Termine, Rückfragen, Führungen – der Nebenjob beginnt.
1–2 Wochen
Preis verhandeln, Bonität belegen lassen.
2–3 Wochen bis zum Termin
Entwurf, ggf. 14-Tage-Frist, Beurkundung (60–90 Minuten).
3–6 Wochen nach Beurkundung
Erst Fälligkeitsmitteilung, dann Geld.
nach Zahlungseingang
Protokoll, Schlüssel, später der Grundbuchvollzug.
Bevor die erste Anzeige online geht, muss die Akte stehen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte, Grundrisse, bei Wohnungen das komplette WEG-Paket vom Verwalter. Manche Ämter liefern in Tagen, andere in Wochen – wer hier spät startet, verliert den Schwung gleich zu Beginn. Die vollständige Tabelle mit Bezugsquellen und Wartezeiten finden Sie unten.
Die wichtigste Zahl des gesamten Projekts. Portal-Schätzungen streuen stark; belastbar wird der Wert erst durch Vergleichsdaten, Marktkenntnis und einen Blick vor Ort. Wie dieser Marktwert Schritt für Schritt entsteht – Verfahren, Einflussfaktoren, realistische Wertspannen –, erklärt unser Ratgeber Immobilie bewerten. Warum der Angebotspreis über Dauer und Erlös entscheidet, zeigen die Daten im Preis-Kapitel.
Professionelle Fotos, ehrlicher Text, vollständige Pflichtangaben aus dem Energieausweis – schon in der Anzeige (§ 87 GEG). Dazu die Frage der Kanäle: Portale, eigene Interessentenkartei, diskrete Ansprache oder Werbeanzeigen.
Jetzt wird der Verkauf zum Nebenjob: Anfragen beantworten, Termine legen, Besichtigungen führen – oft mehrfach pro Woche, auch abends. Und bei jedem Termin lassen Sie Fremde in Ihr Zuhause; eine Vorauswahl ernsthafter Interessenten schützt Zeit und Nerven.
Über den Preis verhandeln Käufer heute selbstbewusst – oft mit Finanzierungsberater im Rücken. Vor dem Gang zum Notar gehört die Bonität geprüft: Finanzierungsbestätigung der Bank oder Kapitalnachweis. Ein geplatzter Vertrag kostet Zeit, Notargebühren und die beste Vermarktungsphase.
Den Kaufvertrag entwirft der Notar – nicht der Makler und nicht der Käufer. Ist der Käufer Verbraucher und die Verkäuferseite unternehmerisch beteiligt, muss der Entwurf zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 BeurkG). Der Termin selbst dauert 60 bis 90 Minuten.
Gezahlt wird erst, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt: Auflassungsvormerkung eingetragen, Lastenfreistellung gesichert, Vorkaufsrechts-Negativzeugnis der Stadt liegt vor. In Dresden dauert das Negativzeugnis erfahrungsgemäß rund zwei Wochen.
Mit der Kaufpreiszahlung wechseln Besitz, Nutzen und Lasten – die Übergabe wird mit Protokoll und Zählerständen dokumentiert. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch folgt Wochen bis Monate später; für Sie ist das Projekt mit dem Geldeingang und der Schlüsselübergabe geschafft.
Die Grundsatzfrage
Zuerst das Wichtigste: Niemand braucht per Gesetz einen Makler. Privat zu verkaufen ist erlaubt, spart die Provision – und funktioniert, wenn drei Dinge zusammenkommen: Zeit (rechnen Sie über Monate mit mehreren Stunden pro Woche), ein realistisches Preisgefühl und die Bereitschaft, mit fremden Menschen über sechsstellige Beträge zu verhandeln.
Was viele unterschätzen, ist weniger die Arbeit als das Risiko einzelner Entscheidungen: ein Angebotspreis, der das Objekt monatelang liegen lässt; ein Käufer, dessen Finanzierung nach der Beurkundung platzt; eine vergessene Angabe, die zur Haftungsfrage wird. Fehler passieren hier nicht laufend – aber wenn, dann kosten sie viel.
Falls Sie mit Makler verkaufen, regelt das Gesetz die Kosten klarer, als viele denken: Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen an private Käufer braucht der Maklervertrag die Textform, und die Provision muss mindestens hälftig geteilt werden – wälzt der Makler den Verkäuferanteil vollständig auf den Käufer ab, ist die Provisionsabrede insgesamt nichtig (§§ 656a–656d BGB; BGH, Urteile vom 06.03.2025, I ZR 32/24 und I ZR 138/24). Üblich sind in Sachsen insgesamt 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer. Seriöse Makler legen das von sich aus offen.
Zehn Aussagen, ein ehrliches Bild. Haken Sie an, was auf Sie zutrifft – ausgewertet wird direkt im Browser, ohne dass Ihre Angaben übertragen werden.
Ihr Ergebnis
0 von 10 Punkten sitzen bereits.
Ehrliches Ergebnis: Auf eigene Faust wird dieser Verkauf anstrengend – und an den kritischen Stellen riskant. Die gute Nachricht: All das ist unser Tagesgeschäft. Starten Sie mit der kostenlosen Wertermittlung, den Rest besprechen wir persönlich.
So vermarkten wir Ihr Haus oder Ihre Wohnung
Ihre Angaben verlassen Ihren Browser nicht.
Unser Standpunkt
Man kann eine Immobilie privat verkaufen – das Gesetz verlangt keinen Makler, und wer Zeit, Marktkenntnis und Verhandlungsroutine mitbringt, kann das gut schaffen. Nach mehr als 300 begleiteten Verkäufen wissen wir aber: Die meisten unterschätzen nicht die Arbeit, sondern das Gewicht einzelner Entscheidungen – ein zu hoher Angebotspreis, ein ungeprüfter Käufer, eine vergessene Offenbarungspflicht. Genau dafür gibt es uns. Und der Vergleich kostet nichts: Die Wertermittlung ist kostenlos, das Gespräch unverbindlich – entscheiden können Sie danach immer noch. Wie eine Marketingagentur Ihre Immobilie vermarktet, zeigen wir auf unseren Seiten Haus verkaufen in Dresden und Wohnung verkaufen in Dresden – und über Dresden hinaus als Immobilienmakler in Senftenberg.
Vincent Benisch, Geschäftsführer Benisch Immobilien
Rechner
Der Verkaufspreis ist nicht das, was ankommt: Restschuld, Ablösekosten und Nebenkosten gehen ab – gegebenenfalls auch eine Maklerprovision. Der Rechner zeigt die ehrliche Zahl, direkt im Browser, ohne dass Ihre Eingaben übertragen werden.
Vom Verkaufspreis gehen ab
Ihr Netto-Erlös
349.200 €
Die Abzüge übersteigen den Verkaufspreis: Es bleiben 0 € offen. Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank – und lassen Sie den erzielbaren Preis professionell prüfen.
Vereinfachte Beispielrechnung ohne eventuelle Spekulationssteuer und individuelle Kosten. Ersetzt keine Beratung – Ihre Eingaben verlassen Ihren Browser nicht.
Die größte Unbekannte der Rechnung ist der Verkaufspreis selbst. Genau dafür gibt es unsere kostenlose Wertermittlung – datenbasiert, mit persönlichem Vor-Ort-Termin.
Die Akte
Käufer, Banken und Notare verlangen heute eine vollständige Akte – und die Finanzierungsabteilung des Käufers ist dabei strenger als jeder Interessent: Fehlt ein Dokument, stockt die ganze Kette. Die gute Nachricht: Alles ist beschaffbar. Die schlechte: nicht über Nacht.
Ein Detail, das selbst viele Eigentümer nicht kennen: Baulasten – etwa ein gesichertes Wegerecht oder Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück – stehen nicht im Grundbuch. In Sachsen führt die Bauaufsichtsbehörde ein eigenes Baulastenverzeichnis (§ 83 SächsBO); die Einsicht sollte zur Vorbereitung jedes Grundstücksverkaufs gehören.
| Dokument | Woher (in Dresden) | Dauer | Kosten |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug (aktuell) | Grundbuchamt beim Amtsgericht Dresden | sofort bis 2 Wochen | 10–20 € |
| Flurkarte / Liegenschaftskarte | Amt für Geodaten und Kataster | Tage bis 2 Wochen | ca. 15–60 € |
| Energieausweis | Energieberater / zugelassene Aussteller | Tage (Verbrauch) bis 2 Wochen (Bedarf) | ca. 75–100 € bzw. 300–500 € |
| Baupläne, Baubeschreibung | eigene Unterlagen, sonst Bauaktenarchiv der Bauaufsicht | Wochen | Gebühr nach Aufwand |
| Wohnflächenberechnung | eigene Unterlagen oder Architekt | – | neu: ab niedrigem dreistelligen Betrag |
| Baulastenauskunft | Bauaufsichtsbehörde (§ 83 SächsBO – steht nicht im Grundbuch) | Tage bis Wochen | Gebühr |
| Grundsteuerbescheid | eigene Unterlagen | – | – |
| Bei Wohnungen: Teilungserklärung, 3 Protokolle, Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftsplan | WEG-Verwalter (Teilungserklärung auch Grundbuchamt) | Tage bis Wochen | Auslagen des Verwalters |
| Bei Vermietung: Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen | eigene Unterlagen | – | – |
Stand Juli 2026; Gebühren gerundet und je nach Behörde verschieden.
Tipp: Fordern Sie die Ämter-Dokumente in der ersten Woche an – parallel, nicht nacheinander. Bei der Beschaffung unterstützen wir Sie; im Rahmen unserer Vermarktung gehört die vollständige Akte zum Standard.
Die wichtigste Zahl
Der verbreitetste Irrtum beim Immobilienverkauf klingt vernünftig: „Wir starten hoch, runtergehen können wir immer.“ Die Daten sagen das Gegenteil. Eine Analyse der Kreissparkasse Köln über mehr als 1.000 Verkäufe zeigt: Marktgerecht angesetzte Objekte verkauften sich im Schnitt in 63 Tagen – zum vollen Marktwert. Zehn Prozent über Markt bedeuteten 281 Tage und 97 Prozent des Werts. Zwanzig Prozent über Markt: 379 Tage – und am Ende nur 85 Prozent.
Der Mechanismus dahinter: Die größte Aufmerksamkeit bekommt ein Inserat in den ersten Wochen. Ist der Preis dann falsch, bleiben die ernsthaften Käufer aus – und jede spätere, für alle sichtbare Preisreduktion signalisiert dem Markt: Hier stimmt etwas nicht. Aus der Praxis wissen wir: Ein Objekt, das monatelang mit sinkenden Preisen inseriert war, verhandelt sich deutlich schwerer.
Wie viel Verhandlungsspielraum der Markt aktuell hergibt, zeigen die Portaldaten: Bundesweit lagen die Kaufpreise von Eigentumswohnungen Ende 2025 im Schnitt 5,8 Prozent unter den Angebotspreisen – Tendenz sinkend, im nahen Leipzig waren es nur noch 3,6 Prozent. Der Spielraum schrumpft; präzises Bepreisen wird wieder wichtiger als taktisches Aufschlagen.
Angebotspreis vs. Ergebnis: die Sparkassen-Analyse in Zahlen
Kreissparkasse Köln, Analyse von über 1.000 Verkäufen (2023). Werte gerundet.
Bei stark nachgefragten oder schwer bepreisbaren Objekten kann ein Bieterverfahren sinnvoll sein: Sammelbesichtigung, Gebotsfrist, dann die Entscheidung. Wichtig zu wissen: Es ist keine Auktion – Gebote und Zuschlag sind bis zur notariellen Beurkundung unverbindlich, und Sie müssen das höchste Gebot nicht annehmen. Als Reparaturwerkzeug für ein „verbranntes“ Inserat taugt es nur bedingt.
Der Dresdner Markt hat sich stabilisiert: 5.080 Kauffälle zählte der Gutachterausschuss 2025, freistehende Einfamilienhäuser wechselten im Schnitt für 495.000 € den Eigentümer, Bestandswohnungen lagen bei rund 2.710 €/m², Neubauwohnungen bei 6.460 €/m². Bundesweit sinken die Vermarktungszeiten spürbar – der Markt dreht in Richtung der Verkäufer, bleibt aber preissensibel. Was das für Ihren Stadtteil heißt, zeigen unsere Stadtteilprofile und die Preiskarte.
Quellen: Kreissparkasse Köln, Verkaufsanalyse 2023; ImmoScout24/Sprengnetter Preiskommentar, Dezember 2025; Gutachterausschuss Dresden, Grundstücksmarktbericht 2025
Steuern
Die wichtigste Steuerfrage ist schnell beantwortet: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre – oder haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt –, ist Ihr Gewinn einkommensteuerfrei (§ 23 EStG). Für die meisten selbstnutzenden Eigentümer heißt das: keine Steuer.
Aufpassen müssen zwei Gruppen. Erstens Vermieter: Beim Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist ist der Gewinn steuerpflichtig – und die Abschreibungen der Vermietungsjahre erhöhen ihn zusätzlich; steuerfrei bleibt nur, wessen Gesamtgewinn unter der Freigrenze von 1.000 € pro Jahr liegt. Zweitens Mehrfach-Verkäufer: Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel – mit Einkommen- und Gewerbesteuer auf alle Verkäufe. Der Bundesfinanzhof hat 2025 immerhin klargestellt, dass Verkäufe im sechsten Jahr nicht automatisch schaden (BFH, III R 14/23). Wer in diese Nähe kommt, gehört vor der Beurkundung zum Steuerberater.
Die Grunderwerbsteuer – in Sachsen 5,5 Prozent – zahlt übrigens der Käufer; sie mindert aber dessen Budget und gehört deshalb in jede realistische Preisüberlegung.
Verkauf aus besonderem Anlass? Für die beiden häufigsten Situationen haben wir eigene Ratgeber: die Immobilie bei Scheidung und die geerbte Immobilie – jeweils mit den Steuerfragen, die nur dort gelten.
Pflichten & Haftung
„Gekauft wie gesehen“ beruhigt – aber nur bis zur Grenze der Arglist. Der übliche Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag schützt nicht, wenn Sie einen bekannten Mangel verschwiegen haben (§ 444 BGB). Der Bundesgerichtshof legt das streng aus: Schon wer wiederkehrende Symptome kennt – etwa Wassereintritte, auch nach vermeintlich erfolgreicher Reparatur – muss sie ungefragt offenlegen; auf die Ursache kommt es nicht an (BGH, V ZR 43/23). Dasselbe gilt für Feuchtigkeit, Schädlingsbefall oder Eigenleistungs-Sanierungen. Die sichere Linie ist einfach: alles Bekannte dokumentieren und offenlegen – schriftlich.
Auch das Exposé bindet. Angaben im Exposé gelten als öffentliche Äußerungen des Verkäufers – wer dort falsche Wohnflächen oder Zustände verspricht, haftet im Ernstfall trotz Ausschluss. Sorgfalt bei Zahlen und Formulierungen ist keine Kür, sondern Haftungsvermeidung.
Der Energieausweis ist dreifache Pflicht: gültig vorliegen (bei Häusern mit Bauantrag vor November 1977 und bis zu vier Wohnungen als Bedarfsausweis, sonst meist Wahlfreiheit), die Kennwerte schon in der Anzeige nennen (§ 87 GEG) und das Dokument spätestens zur Besichtigung unaufgefordert vorlegen, nach Vertragsschluss übergeben (§ 80 GEG). Verstöße sind bußgeldbewehrt – bis zu 10.000 € (§ 108 GEG), dazu kommt das Abmahnrisiko bei fehlenden Pflichtangaben. Was der Ausweis darüber hinaus verrät – und was die Klassen A+ bis H bedeuten –, erklärt unser Ratgeber zum Gebäudeenergiegesetz.
Der Abschluss
In Deutschland wird kein Haus per Handschlag verkauft: Erst die notarielle Beurkundung macht den Vertrag wirksam – und der Notar ist neutraler Amtsträger für beide Seiten, nicht Ihr Anwalt. Er entwirft den Vertrag, verliest ihn im Termin (60 bis 90 Minuten) und steuert danach die gesamte Abwicklung.
Bezahlt wird nicht im Termin. Der Notar stellt zunächst die Fälligkeit sicher: Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch, Lastenfreistellung für Ihre Grundschulden, Vorkaufsrechts-Negativzeugnis der Stadt – in Dresden dauert das erfahrungsgemäß rund zwei Wochen. Erst dann läuft die Zahlungsfrist; zwischen Beurkundung und Geldeingang liegen üblicherweise drei bis sechs Wochen. Mit der Zahlung folgt die Übergabe, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch Wochen bis Monate später.
Die Kostenverteilung ist Konvention mit einer Ausnahme: Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Sie als Verkäufer zahlen die Löschung Ihrer eigenen Grundschulden – rund 0,2 Prozent des eingetragenen Grundschuldbetrags. Und ein Warnhinweis aus der Praxis: Platzt ein Vertrag vor der Beurkundung, kann der Notar den Entwurf trotzdem abrechnen; prüfen Sie die Finanzierung des Käufers deshalb vor dem Notarauftrag. Reservierungsgebühren, die Makler über Formularverträge verlangen, sind übrigens unwirksam – das hat der BGH 2023 entschieden (I ZR 113/22).
Gut zu wissen
Bei Wohnungen verkauft man ein Stück Gemeinschaft mit: Käufer und deren Banken wollen Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand sehen – all das kommt vom Verwalter und braucht Vorlauf. Je nach Teilungserklärung muss der Verwalter dem Verkauf sogar zustimmen (§ 12 WEG). Beschlossene Sonderumlagen oder anstehende Sanierungen gehören offen auf den Tisch – siehe Haftung. Wie das im Detail läuft, zeigt unsere Money-Page Wohnung verkaufen in Dresden.
Der Mietvertrag zieht mit: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) – der Käufer übernimmt alle Rechte und Pflichten, weshalb vermietete Wohnungen meist Kapitalanleger ansprechen und einen Abschlag gegenüber leeren erzielen. Wurde das Haus erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Leerverkauf oder Verkauf an den eigenen Mieter können dann die eleganteren Wege sein. Geht es gleich um ein ganzes vermietetes Zinshaus mit mehreren Parteien, zeigt Ihnen unsere Money-Page Mehrfamilienhaus verkaufen in Dresden.
Kein Hindernis, aber ein Kostenpunkt: Die Bank darf für die vorzeitige Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – je nach Restzinsbindung und Zinsniveau von null bis zu mehreren Prozent der Restschuld. Liegt die Vollauszahlung über zehn Jahre zurück, können Sie stattdessen mit sechsmonatiger Frist kostenfrei kündigen (§ 489 BGB). Die Ablösung selbst organisiert der Notar über die Lastenfreistellung – Ihre Aufgabe ist nur, die Zahlen früh bei der Bank anzufragen.
Aus der Praxis
Der Klassiker mit Ansage: Zwanzig Prozent über Markt bedeutet laut Sparkassen-Analyse im Schnitt ein Jahr Vermarktung – und am Ende 15 Prozent weniger Erlös. Der Anker „runtergehen geht immer“ kostet genau das Gegenteil.
Besser: Mit einem belastbaren Marktwert starten – und die erste, beste Vermarktungsphase nutzen.
Anzeige online, aber kein Energieausweis, keine Grundrisse, kein WEG-Paket: Jede Rückfrage verzögert, jede Lücke verunsichert – und fehlende Pflichtangaben in der Anzeige sind bußgeldbewehrt.
Besser: Erst die Akte komplettieren, dann vermarkten – die Unterlagen-Tabelle oben ist die Einkaufsliste.
Besichtigungstourismus kostet Wochenenden und Nerven – und ernsthafte Käufer erkennt man nicht am Auftreten, sondern an der Finanzierung.
Besser: Vorab qualifizieren: Wer besichtigt, hat Budget und Zeitplan genannt – die Bonität wird vor dem Notartermin belegt.
Was Sie kennen und verschweigen, holt Sie ein – trotz „gekauft wie gesehen“ (§ 444 BGB, BGH V ZR 43/23). Im schlimmsten Fall heißt das: Rückabwicklung Jahre nach der Übergabe.
Besser: Bekanntes offenlegen und dokumentieren – Ehrlichkeit ist hier schlicht die günstigste Strategie.
Ein Notartermin ohne geprüfte Finanzierung ist ein Ratespiel mit Anwaltsdrohung: Platzt die Zahlung nach der Beurkundung, wird die Rückabwicklung teuer und langwierig.
Besser: Finanzierungsbestätigung oder Kapitalnachweis vor dem Notarauftrag – ohne Ausnahme.
Ein Verkauf nebenbei – zwischen Job und Familie – führt zu langsamen Antworten, verschobenen Besichtigungen und mürben Verhandlungen. Käufer spüren das.
Besser: Ehrlich planen: mehrere Stunden pro Woche über Monate – oder die Aufgabe abgeben.
So arbeiten wir
Alles, was dieser Ratgeber beschreibt, ist unser Tagesgeschäft – vom Grundbuchauszug bis zur Schlüsselübergabe. Zum Preis der marktüblichen Provision, mit der Leistung einer Agentur. Wie wir speziell ein Einfamilienhaus in Dresden verkaufen oder eine Eigentumswohnung in Dresden verkaufen, zeigen wir auf den eigenen Seiten dazu. Alle Wege nebeneinander – inklusive Mehrfamilienhaus, Villa und Direktankauf – stehen im Überblick Immobilie verkaufen in Dresden.
Kostenlose Wertermittlung mit Marktanalyse und Vor-Ort-Termin – die Basis für einen Angebotspreis, der verkauft statt verbrennt.
Wir stellen die vollständige Unterlagen-Akte zusammen, kümmern uns um Energieausweis-Pflichtangaben und dokumentieren sauber – auch das, was offengelegt werden muss.
Home Staging, professionelle Fotos, Drohnenaufnahmen, 3D-Rundgang – je nach Objekt mit eigener Landingpage und Werbeanzeigen. Im Verkaufs-Dashboard sehen Sie jederzeit jede Anfrage, jede Besichtigung, jeden Absagegrund.
Besichtigungen führen wir mit vorqualifizierten, bonitätsgeprüften Interessenten, verhandeln den bestmöglichen Preis und begleiten bis Beurkundung, Zahlung und Übergabe. Zuletzt lag unsere durchschnittliche Vermarktungszeit bei rund 40 Tagen.
Vincent Benisch
Geschäftsführer · Immobilienmakler (IHK)
Ihr Verkauf ist bei uns Chefsache – Sie erreichen uns auch abends und am Wochenende.
Kostenlose Wertermittlung
Online-Rechner nennen in Sekunden eine Zahl – und übersehen fast alles, was den Preis wirklich bestimmt. Wir bewerten datenbasiert und vor Ort: keine geschönte Zahl, sondern eine realistische Preisspanne, mit der Sie planen können.
Kostenlos & unverbindlich · Rückmeldung in 24 h · Dresden, Radebeul, Freital, Pirna & Meißen
Häufige Fragen
Kurz und direkt beantwortet – jede Antwort beginnt mit dem Wesentlichen.
Drei Dinge entscheiden: ein realistischer Angebotspreis (er bestimmt Dauer und Erlös), eine vollständige Unterlagen-Akte vor dem ersten Inserat und ein sauberer Zeitplan bis zum Notar. Dazu kommen Pflichten wie der Energieausweis – schon in der Anzeige – und die Offenlegung bekannter Mängel.
In acht Phasen: Vorbereitung und Unterlagen, Bewertung und Preisstrategie, Exposé und Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung mit Käuferprüfung, notarieller Kaufvertrag, Kaufpreiszahlung nach Fälligkeitsmitteilung, Übergabe mit Grundbuchumschreibung. Von der Vorbereitung bis zur Übergabe vergehen meist sechs bis zwölf Monate.
Realistisch sechs bis zwölf Monate insgesamt. Die reine Vermarktung bis zum Käufer dauert bei marktgerechtem Preis oft nur zwei bis drei Monate – dazu kommen Wochen für die Vorbereitung und nach der Beurkundung noch einmal drei bis sechs Wochen bis zum Geldeingang. Überhöhte Angebotspreise verlängern die Vermarktung nachweislich um ein Vielfaches.
Die Basis: aktueller Grundbuchauszug, gültiger Energieausweis, Flurkarte, Grundrisse und Wohnflächenberechnung. Dazu je nach Objekt Baupläne, Baulastenauskunft, bei Wohnungen das WEG-Paket vom Verwalter und bei Vermietung die Mietverträge. Manche Dokumente brauchen Wochen – früh und parallel anfordern.
Typischerweise: die Löschung der eigenen Grundschulden (rund 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags), den Energieausweis, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung für den Kredit und – falls beauftragt – den Verkäuferanteil der Maklerprovision, in Sachsen üblich 3,57 Prozent. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer.
Wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen – oder Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 EStG). Vermieter innerhalb der Zehnjahresfrist zahlen dagegen auf den Gewinn ihren persönlichen Steuersatz; und wer in fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, riskiert gewerblichen Grundstückshandel.
Ja – ein Makler ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Realistisch brauchen Sie dafür über Monate mehrere Stunden pro Woche, ein belastbares Preisgefühl, Verhandlungsroutine und Sorgfalt bei Pflichten wie Energieausweis und Offenlegung. Unser Selbsttest mit zehn Fragen zeigt in zwei Minuten, wo Sie stehen.
Ja, ohne Ausnahme für Wohngebäude: Die Kennwerte gehören schon in die Anzeige (§ 87 GEG), das Dokument muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden (§ 80 GEG). Verstöße kosten bis zu 10.000 € Bußgeld. Ältere Häuser mit bis zu vier Wohnungen brauchen meist den aufwendigeren Bedarfsausweis.
In der Regel drei bis sechs Wochen nach der Beurkundung. Der Notar teilt die Fälligkeit erst mit, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen, die Lastenfreistellung gesichert und das Vorkaufsrechts-Negativzeugnis der Stadt da ist – in Dresden dauert Letzteres erfahrungsgemäß rund zwei Wochen. Mit der Zahlung folgt die Übergabe.
Alle, die Sie kennen und die ein Käufer nicht ohne Weiteres erkennen kann: Feuchtigkeit, Schädlingsbefall, wiederkehrende Wassereintritte, Sanierungen in Eigenleistung. Der BGH wertet schon das Verschweigen bekannter Symptome als arglistig – dann hilft auch der Gewährleistungsausschluss nicht (§ 444 BGB). Offenlegen und dokumentieren ist die sichere Linie.
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